Wohnwetterkarte für Deutschland - Wohnungsmarkt überhitzt

Für 2023 ist klar: Dominierende Trends der Vorjahre, wie beispielswiese der Corona-Effekt – ein leichtes Abkühlen der Großstädte durch stärkere Abwanderung in ländliche oder touristische Regionen mit dem Wunsch nach größerer Wohnfläche – sind kaum mehr feststellbar. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität, vermehrtem Homeoffice und einer höheren Wertschätzung für attraktive Landschaften im Vergleich zu Großstädten hatte in den letzten beiden Wohnwetterkarten dazu geführt, dass touristisch attraktive Regionen wärmer wurden. Diese Entwicklung hat sich nun nicht fortgesetzt.

Bezahlbarkeit und gute Anbindung im Fokus

Stattdessen lenkt die gegenwärtige Situation auf dem Wohnungsmarkt die Nachfrage nun vermehrt in Richtung besonders bezahlbarer und gut angebundener Regionen. Ein deutlich wärmeres Wohnklima ist beispielsweise entlang der Hauptverkehrsachsen zwischen den Ballungsräumen zu beobachten, wie im Raum Rotenburg/Wümme an der A1, im Raum Minden an der A2 oder im Rheinland im Raum Jülich/Erkelenz. Dies zeigt sich auch großflächig entlang des Oberrheins von Bruchsal im Norden bis Weil am Rhein im Süden sowie auf niedrigerem Niveau im gesamten Korridor zwischen Berlin und Hamburg.

Während in den vergangenen Jahren der klare Trend zum Umzug ins ländlichere Umland der Metropolen herrschte, erfasst dieser Trend nun auch kleinere und erschwinglichere Großstädte im weiteren Umland. Die hohen Miet- und Kaufpreise in den Metropolen zwingen viele Menschen dazu, nach Alternativen in kleineren Städten oder im Umland zu suchen. 

Ausdehnung der Ballungsräume

Dies zeigt sich besonders deutlich in Baden-Württemberg mit den Städten Heilbronn, Pforzheim und Reutlingen. In Berlin weitet sich das Umland noch weiter aus: Mittlerweile gehört die Linie Fehrbellin – Brandenburg – Bad Belzig zum Berliner Ballungsraum. Im Südosten reagiert der Raum Storkow – Fürstenwalde auf die Anziehungskraft der Tesla-Ansiedelung.

Alexander Heinzmann, Geschäftsführer (Sprecher) von BPD Deutschland, erklärt: „In den letzten Jahren haben wir viel über die Frage Metropole versus attraktive ländliche Räume gesprochen. Unter dem Eindruck der Corona-Pandemie war der Wunsch nach Wohnen mit eigenem Garten und einer Umgebung mit viel Natur sowie der Möglichkeit zum Arbeiten im Homeoffice stark ausgeprägt. Die aktuelle bundesweite Wohnungskrise lenkt nun vor allem das Interesse auf gut angebundene Regionen mit Kostensparpotenzial.“ 

Angespannte Wohnungsmarktsituation

Bulwiengesa prognostiziert für die nächsten fünf Jahre durchschnittlich 226.800 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr. Demgegenüber stehen jedoch 561.000 benötigte Wohnungen pro Jahr – hier spielen Zuwanderungen aufgrund des Ukraine-Krieges und die benötigte qualifizierte Zuwanderung aufgrund des Ruhestands der Baby-Boomer-Generation eine Rolle.

Alexander Heinzmann, Geschäftsführer (Sprecher) von BPD Deutschland, sagt: „Die aktuelle Wohnwetterkarte steht eindeutig unter dem Einfluss der aktuellen Krise im Wohnungsbau. Die Faktoren Zinsen, Baukosten und Zuwanderung wirken sich auf das ganze Land aus – verglichen mit 2022 ist es also insgesamt deutlich heißer geworden. Hier wird deutlich, dass der Wohnungsmarkt insgesamt stark angespannt ist.“ 

Fazit: Herausforderung für Projektentwickler und Politik

Der Wohnungsbau war in den letzten Jahren bereits anspruchsvoll – die Situation hat sich weiter verschärft. Neben fehlenden Flächen rückt aktuell die wirtschaftliche Herausforderung, überhaupt bezahlbaren Wohnraum realisieren zu können, in den Vordergrund. Angesichts steigender Baukosten und nach wie vor hoher Grundstückspreise ist eine Reduktion der Verkaufs- und Mietpreise auf Angebotsseite kaum möglich – Käufer wiederum können sich angesichts des aktuellen Zinsniveaus nur noch deutlich weniger leisten.

BPD und bulwiengesa kommen deshalb zu dem Schluss, dass jetzt sowohl Projektentwickler als auch die Politik gefordert sind. Projektentwickler müssen ihre Produkte an die finanzielle Leistungsfähigkeit und Nutzbarkeit anpassen, während die Politik sich mit schlankeren und schnelleren Planungs- und Genehmigungsprozessen befassen sollte. Ebenso notwendig ist eine bauplanungsrechtliche Anpassung an veränderte Bedürfnisse sowie die Überprüfung der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit von Stellplatznormen, Quoten für geförderten Wohnraum und anderen kommunalen Kostenpositionen beim Wohnungsbau.