Projektentwicklung jenseits der Grossinvestoren

Neues Wohnen in Berlin

Bezahlbares Wohneigentum in Berlin ist wieder gefragt, wie auch die Townhouse-Projekte Friedrichswerder zeigen. Für Investoren meist zu klein und damit nicht lukrativ, bietet die Stadt viele kleine Restflächen, auf denen mit Eigeninitiative und Mut zum unternehmerischen Risiko Architekten als Projektentwickler tätig werden können, wie Alexis und Gregor Angelis mit ihrem Team zeigen.

Gudrun Escher

Wie sehr sich Berlin in seiner Struktur von anderen Großstädten Deutschlands unterscheidet, zeigt sich besonders deutlich am Wohnungsmarkt. Der Wohnungsbestand belief sich nach amtlicher Statistik Ende 1998 auf 1,84 Mio Wohneinheiten, in denen rund 1,79 Mio Haushalte mit 3,4 Mio Personen lebten. 45 Prozent der Berliner Haushalte waren damals Einpersonen-Haushalte, aktuell sind es 50,7 Prozent von knapp 1,9 Mio Haushalten bei 3,5 Mio Einwohnern. Und bei kontinuierlichem Zuzug hält die Tendenz zu immer kleineren Haushalten mit mehr beanspruchter Wohnfläche an.
Der Eigenbestand öffentlicher Wohnungsunternehmen lag Ende 1999 bei ca. 370 000 Wohneinheiten, das sind etwa 20 Prozent des Gesamtbestandes und weit mehr als im Bundesdurchschnitt. Heute befinden sich nur noch 270 000 Einheiten in öffentlicher Hand, nachdem große Bestände veräußert wurden, wie etwa die Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft GSW, die 2004 an ein Konsortium mit den internationalen Fondsgesellschaften Whitehall (Goldman Sachs) und Cerberus als Investoren verkauft wurde. Der Gesamtverkauf durch das Land Berlin erbrachte 2 Mrd Euro, wovon allein 1,6 Mrd auf Schuldentilgung entfielen. Schulden häufen sich dort an, wo aufgrund der besonderen Mieterstruktur nicht die gestiegenen Kostenmieten erzielt werden können. Bei einer Arbeitslosenquote von 17,4 Prozent sind nur 45 Prozent der Berliner erwerbstätig, 39 Prozent erhalten Transferleistungen oder Renten und das durchschnittliche Nettoeinkommen liegt mit 1 475 Euro unter dem Bundesdurchschnitt.
Die Besonderheit Berliner Wohnungsbestände erklärt sich durch die Stadtgeschichte. Nach 1945 wurde in den Teilstädten in Konkurrenz zueinander mit besonderer staatlicher Förderung Wohnungsneubau in großem Stil betrieben. Die Förderung entfiel ab 1991, die Bestände verblieben bei den öffentlichen Wohnungsgesellschaften. Auch daraus erklärt sich die sehr geringe Eigentumsquote von 12,3 Prozent, in Berlin Mitte sogar nur 4,1 Prozent. Diese niedrige Ausgangsbasis, verbunden mit positiven gesamtwirtschaftlichen Prognosen für Berlin, weckten das Interesse von Finanzinvestoren, die sich auf lange Sicht ein Steigerungspotenzial versprechen. 2006 flossen 6,9 Mrd Euro in Berliner Wohnimmmobilien davon allein 70 Prozent aus dem Ausland, und dies ausschließlich in Bestandsverkäufe.
Das durchschnittliche Mietniveau liegt mit 5,90 Euro/m2 etwa halb so hoch wie in Hamburg und knapp über Dresden. Ein Grund hierfür sind die Wohnungsleerstände, die je nach Bezirk erheblich differieren, mit den höchsten Zahlen in den Bezirken Mitte und Marzahn und den niedrigsten in Reinickendorf. Auch die Fluktuation ist sehr hoch, statistisch gesehen zieht jeder zwölfte Berliner einmal im Jahr um, denn das Angebot und die rege Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum passen nur selten zusammen. Der Geschosswohnungsbau in Berlin ist fast völlig zum Erliegen gekommen, und es gibt kaum zeitgemäße Neubauwohnungen in zentraler Lage. Dies eröffnet Chancen für Projektentwicklungen an ausgesuchten Standorten und mit hoher Qualität, welche von »Stadtliebhabern« gerne bezahlt wird.
kleinprojekte: innerstädtische baulücken
In den neunziger Jahren bot Berlin in seiner Mitte eine offene Struktur und damit Freiräume für die Besetzung durch kreative Akteure. Daraus generierten der Hackesche Markt, wo traditionell die Modebranche angesiedelt war, und die Hacke’schen Höfe ihre Wiederbelebung ›
› und konnten zum Inbegriff einer neuen Urbanisierung werden. Nachdem sich dort ein durchkommerzialisierter, vom Städtetourismus vereinnahmter Standort etabliert hatte, zog die Szene weiter in die angrenzenden Straßen. Eine davon ist die Alte Schönhauser Straße, wo sich in Altbauten exzentrische Boutiquen, Kaffeestuben und Hinterhofwerkstätten finden. Die Idee, hier in einer Baulücke Eigentumswohnungen mit Altbauqualitäten, aber besserer Substanz und Raumerschließung zu entwickeln, ging 2002 vom Architekten Alexis Angelis aus, der das Umfeld des Hackeschen Marktes und die Klientel der Kreativen dort gut kennt. Wie sich herausstellte, war der Grundstückseigner weit entfernt ansässig, kein Kenner des Berliner Marktgeschehens und nicht mit Immobilienentwicklungen vertraut. Er hatte in der Nachwendezeit das Grundstück hochpreisig erworben und jahrelang vergeblich versucht, es wieder zu veräußern. Auch auf Anfrage des Architekten konnte kein profitabler Preis erzielt werden. So einigte man sich auf eine gemeinsame Projektentwicklung, bei der der Architektenvertrag nach HOAI über alle Leistungsphasen zwar den wesentlichen, aber nicht einzigen Baustein bildete. Bis zur Freigabe der Finanzierung ging Angelis selbst ins Risiko. Er erarbeitete das marktfähige Konzept für ein Objektvolumen von ca. 2,7 Mio Euro, stellte in Vertretung des Bauherrn den Kontakt zur kreditgebenden Bank her, die 50 Prozent Vorverkauf der Wohneinheiten und 15 Prozent Eigenkapital forderte. Der nächste Schritt war die Vermarktung mit Internetauftritt und Anzeige, allerdings ohne als Makler zu fungieren, denn das widerspräche den Standesregeln. Die Preisgestaltung mit Quadratmeterpreisen zwischen 2 500 und 3 750 Euro erfolgte nach eigenen Recherchen über den Berliner Wohneigentumsmarkt. Nach erfolgreichem Abschluss erhielt Angelis zusätzlich zum Architektenhonorar ein zuvor vereinbartes Erfolgshonorar. So konnte er eine höhere Wertschöpfung erzielen und auch aus einer sarken Position heraus agieren. Der individuelle, in allen Teilen konsequente Charakter des Hauses, speziell zugeschnittenen auf die Klientel, fand solchen Anklang, dass zwei Käufer sich sogar entschlossen, den Architekten auch mit der Innenarchitektur zu beauftragen. Ende 2004 begannen die Bauarbeiten, im Februar 2006 war das Haus bezugsfertig und bis auf eine alle Einheiten zum kalkulierten Preisen verkauft, die wenige Monate später auch Liebhaber fand.
Auf fünf Obergeschosse mit Staffelgeschoss verteilen sich neun Wohneinheiten, dazu kommen zwei Geschäfte im Erdgeschoss. Der L-förmige Baukörper mit 18,45 Metern Breite und 25,40 Metern Tiefe hat je Etage zwei Einheiten, eine längsgerichtete von 132 Quadratmetern mit einer Fensterachse zur Straße und daneben eine quer liegende von 125 Quadratmetern mit zwei Fensterachsen. Zwischen beide ist rückwärtig das Treppenhaus eingefügt. Im Staffelgeschoss variiert die Aufteilung, dort ist ein Penthouse mit 159 Quadratmetern untergebracht und eine Maisonettewohnung mit 189 Quadratmetern. Das Konstruktionsprinzip von Betonfertigteilen mit wenigen tragenden Wänden und je Wohnung einem Sanitärkern erlaubt variable Innengliederungen mit offenen Zonen.
Die Kombination aus Großzügigkeit und Effizienz eines Lofthauses, Altbauqualiäten mit Deckenhöhen von drei Metern, einem zeitgemäß architektonischen Erscheinungsbild, das, wie es im Exposé heißt, »alle Qualitäten des pulsierenden Stadtlebens in sich aufnimmt«, hat sich bewährt. Die nach Westen ausgerichtete viergeschossige Straßenfassade bildet ein großflächiges Raster von pro Geschoss jeweils drei raumhohen Glasflächen und durchlaufenden hellen Betonstegen, eingespannt zwischen die zurücktretende Erdgeschossebene und das Staffelgeschoss. Jede der Glasflächen kann mittels klappbaren Schiebeelementen aus Stahlgeflecht partiell oder ganz geschlossen werden, je nach Wunsch um Offenheit oder Privatheit.
Zur Rückseite mit geschütztem, sonnigen Gartenhof dominiert gegenüber dieser strengen Ordnung das warme Holz an den Balkonen zwischen Putzflächen. Allein die Betonbänder geben auch hier das Maß vor. Welchen Erfolg die Projektentwicklung an diesem Ort in dieser Ausprägung hatte, spiegelt sich am deutlichsten in den beiden Ladengeschäften: Das eine hat ein Friseur selbst erworben, das andere ist im Besitz des Architekten mit einem Partner und gewinnbringend vermietet an den Modedesigner René Lezard, der bisher in Berlin nur auf dem Ku-Damm vertreten war. •
Architektur / Projektentwicklung: Angelis+Partner, Büro Berlin Bauherr: LVS Grundstücksgesellschaft mbH, Verden Projektbeginn: April 2003 Bauzeit: November 2004–Februar 2006 Grundstück: 469 m2 Wohneinheiten: 9 (insgesamt 1326 m2 Wohnfläche) Ladeneinheiten: 2 (insgesamt 224 m2 Gewerbefläche)