Schimmelprävention in Planung, Bauleitung und Ausführung

Der mit dem Polystyrol tanzt

Weil sich bis heute niemand verantwortlich mit dem Thema Feuchtigkeit oder einem Feuchtemanagement beim Neubau beschäftigt und bei Bedarf korrigierend in Planungs- und Bauabläufe eingreift, sind in vielen Neubauten verdeckte Feuchte- und Schimmelschäden zu erwarten. Mittlerweile lassen die Erfahrungen von spezialisierten Gutachtern erkennen, dass Umfang und Intensität solcher Schäden die wesentlichen Kosten- und Risikofaktoren bei der Errichtung eines Gebäudes darstellen. Wegen (sehr) hoher Schadenspotenziale wird Prävention zum »Muss« – und dies auf allen Ebenen von der Planung über die Bauleitung und Ausführung bis hin zur Aufklärung der Bauherren – denn will man ausreichende Trocknungszeiten sicherstellen, kann kein Gebäude innerhalb von wenigen Monaten fertiggestellt und bezogen werden.

Text: Gerhard Führer, Fotos: Sachverständigen-Institut peridomus, Sachverständigenbüro Schrader

Durch fehlende Risikoeinschätzung vertun nach wie vor viele Bauherren, Planer und Ausführende Chancen, einfache und kostengünstige Präventivmaßnahmen umzusetzen. Im Schadensfall sind sie vom enormen gesundheitlichen Risiko und wirtschaftlichen Ausmaß merklich überrascht. So wurden durch das Institut peridomus in den letzten Jahren Sanierungskosten in unterschiedlichen Bauvorhaben ermittelt. Diese reichten als reine Sanierungskosten – grob geschätzt und stichprobenartig verteilt – von 30 000 Euro in einem Einfamilienhaus mit klarer, lokal begrenzter Ursache bis zu 6 Mio. Euro in einem Schulgebäude, das ohne vorherige mikrobiologische Bestandsaufnahme energetisch saniert wurde [1].

Schimmelschäden können durch Neubaufeuchte, Witterungseinflüsse, Wasserschäden während der Bauzeit, Fehler bei Dämmmaßnahmen, Tauwasserausfall und vielen anderen feuchterelevanten Faktoren entstehen. Weil Feuchtigkeit als Grundlage für Schimmelwachstum prinzipiell auf jeder Baustelle vorhanden ist, besteht ein erhöhtes Risiko für Feuchte-/Schimmelschäden in neu errichteten Häusern und Wohnungen. Dieses bestätigen erste systematische Untersuchungen [2] und die praktische Begutachtungstätigkeit von Sachverständigen. Von (k)einem Einzelfall wird nachfolgend berichtet.

Wasserschäden in der Bauphase

Die hochwertig ausgestattete Eigentumswohnung in einem Gebäudekomplex mit etwa 100 Wohnungen erstreckt sich über zwei Stockwerke im Dach. Nach dem Erstbezug im Dezember 2016 kam es schon in den ersten Wochen zu einem erheblichen Tauwasserausfall an den insgesamt sechs Dachliegefenstern im oberen DG. Dabei stellten sich Verfärbungen mit pelzigen Strukturen an der Auflagefläche der Fenster und den Fensterlaibungen ein. Diese waren auf eine Schimmelbesiedelung zurückzuführen. Der Gebäudeersteller behauptete, die auftretende Feuchte sei ein Lüftungsproblem und wollte den Schimmel abwischen und überstreichen. Wären zwischenzeitlich keine gesundheitlichen Beschwerden der Raumnutzer aufgetreten, hätten diese die Vorschläge möglicherweise sogar akzeptiert.

Nach Angabe des Wohnungseigentümers war sehr zügig gebaut worden, wodurch anzunehmenderweise die Einzelgewerke keine ausreichenden Trocknungszeiten einhalten konnten. Während der Ausbauphase kam es zu einem Wasserschaden im Bad des oberen DG, verursacht durch einen Handwerker. Im UG des Gebäudes war außerdem ein Defekt an der Hebeanlage bekannt, bei dem größere Wassermengen in die umgebenden Räume gelangten. Dabei traten gleichzeitig Geruchsbelastungen auf, die an eine Kläranlage erinnerten.

Hundenase und lokale Taifune

Sichtbares Schimmelwachstum ist oft nur die Spitze des Eisbergs und ähnlich wie eine von vornherein zu hohe Feuchtigkeit im Gebäude oder dumpf-muffige Gerüche ein typischer Indikator für verdeckte, nicht sichtbare Schimmelschäden. Wie können diese aber schnell, zerstörungsfrei, kosteneffizient und möglichst direktanzeigend ermittelt, lokalisiert oder ausgeschlossen werden? Zur Klärung dieser Frage wurde vor einigen Jahren das »Messinstrument Schimmelspürhund« mit wissenschaftlichen Methoden überprüft und etabliert [3]. Auf Schimmel trainierte Hunde können quasi wie mit einem Röntgengerät den Blick in nicht einsehbare (Hohlraum-) Konstruktionen und Dämmebenen ermöglichen. In diesem Fall war aufgrund des relevanten und umfangreichen Markierungsverhaltens des Hunds an den Randfugen zwischen Fußboden und Wand bzw. Dach mit hoher Wahrscheinlichkeit von flächigen Schimmelschäden in der Konstruktion auszugehen. Zur Absicherung und zur Qualifizierung und Quantifizierung wurde stichprobenartig Material aus den Dämmebenen der markierten Bereiche gewonnen, um sie auf Schimmelpilze und Bakterien zu untersuchen.

Während der Probenentnahme wurden mittels einer Blower-Door-Maschine in der Wohnung ein Unterdruck und ein hoher Luftwechsel eingestellt, um einerseits Arbeits- und Materialschutzmaßnahmen zu minimieren und andererseits mögliche thermische Schwachstellen und Leckagen in der Luftdichtigkeitsebene zu erkennen. Nach Eröffnung der Fußboden- und Dachkonstruktionen in beiden Geschossen kam es jeweils zu extremen Zugerscheinungen innerhalb der Luftdichtigkeitsebene: In der Abseite flatterte die nicht angeschlossene blaue Folie, in der Fußbodenkonstruktion wurden Polystyrol-Teilchen der Wärme-/Trittschall-Dämmung wie bei einem lokalen Taifun verwirbelt [4].

Die Befunde und ihre Bewertung

An elf von 13 Probenahmestellen von Fußboden und Dach in beiden Geschossen waren bei mikroskopischen und kultivierungstechnischen Untersuchungen mikrobielle Belastungen nachweisbar, die deutlich über Hintergrundkonzentrationen lagen. An den Proben wurden mehrheitlich schadenstypische Arten und Feuchteanzeiger wie Aspergillus versicolor, Actinomyceten, Acremonium- und Chaetomium-Arten nachgewiesen, die teilweise auch potenzielle Mykotoxinbildner sind (Mykotoxin = Schimmelpilzgift).

Zusammenfassend entsprach der mikrobiologische Befund einem typischen Neubauschaden mit einem heterogenen, mosaikartigen Belastungsszenario. Neben bauhygienisch bzw. innenraumhygienisch inakzeptablen Zuständen wie Bauschutt hinter den Gipskartonwänden zu den Abseiten bzw. abwasser- bis fäkalienartigem Geruch aus dem Heizverteiler – wahrscheinlich Luft aus dem UG, was auf einen Wasser-/Schimmelschaden durch die ehemals defekte Hebeanlage hindeutet – gab es zahlreiche bautechnische Sünden. Allen voran war die Luftdichtigkeitsebene an verschiedenen Stellen in der Wohnung undicht. Die Leckagen konnten im Rahmen der wenigen kleinflächigen Bauteilöffnungen allerdings nicht umfassend bestimmt werden.

Die Folien waren an verschiedenen Stellen nicht angeschlossen, undicht oder wiesen Löcher auf. Die Klebebänder waren nicht sauber verklebt, sodass durch die entstehenden Falten Luft strömen konnte. Sie waren stellenweise nicht in ausreichender Breite und nur mit geringem Flächenanteil auf der Folie oder dem benachbarten Bauteil aufgebracht. Die verwendeten Klebebänder waren nicht für das Aufkleben auf unbehandelte Betonflächen geeignet. Die Verwendung eines Primers auf Betonflächen war an keiner Stelle zu erkennen, etwa durch Farbunterschiede der Betonoberfläche neben den Klebebändern. Unter den Dämmschichten der Fußbodenkonstruktion fand sich keine Dampfbremse. Und an den Dachliegefenstern im DG wurde Dämmmaterial raumseitig zur Dampfbremse verbaut. Im Ergebnis war festzustellen, dass die bautechnisch nötige und gesetzlich vorgeschriebene Luftdichtheitsebene der Außenhülle der DG-Wohnung von Anfang an und dauerhaft nicht funktionsfähig war und ist. Diese nicht fachgerechte Ausführung barg ein hohes, abzusehendes Schadensrisiko und beleuchtet exemplarisch bereits ein sattes Dutzend verpasster Präventionsmöglichkeiten.

Ist- und Soll-Zustand

Durch die Luftundichtigkeit kommt es beim Aufeinandertreffen von warmen und kalten Luftströmen zur Wasserkondensation, womit ein gravierender Bauschaden gegeben ist. Dieser hat zusammen mit der Neubaufeuchte und Wasserschäden zu den Schimmelfolgeschäden in der Wohnung geführt.

Aus Gutachtersicht lässt sich zusammenfassen: Der vorgefundene Ist-Zustand in der Wohnung entsprach unter mikrobiologischen und bautechnisch-bauphysikalischen Gesichtspunkten an der überwiegenden Mehrzahl der 13 Probenahmestellen in der Fußboden- und Dachkonstruktion nicht dem Soll-Zustand einer neu errichteten Wohnung, der zu erwarten gewesen wäre, wenn keine Feuchteereignisse vorgelegen hätten. Diese Abweichung des Ist- vom Soll-Zustand stellt einen Schaden dar.

Um den Gesamtschaden in der Wohnung und dessen Ursachen vollständig zu ermitteln und zu beseitigen, sind alle Fußbodenkonstruktionen zurückzubauen, die Dämmebenen der Dachkonstruktionen freizulegen und auf bautechnische und bauphysikalische Schäden incl. Schimmelbesiedelung zu kontrollieren. Letztlich bedeutet dies, dass die Wohnung mehr oder weniger in einen Rohbauzustand zurückversetzt werden muss, wenn eine fachgerechte Schadensbeseitigung erfolgen soll. Dabei ist die Luftdichtheit vor dem Innenausbau sorgfältig zu erstellen und mittels einer Differenzdruckmessung mit Leckageortung zu überprüfen und zu dokumentieren. Vorsorglich sollte eine Dampfbremse auf den Rohbetondecken verlegt werden, um die Folgen nachstoßender Feuchtigkeit zu vermeiden. Alle Materialreste, Bauschutt, Schimmel- und Geruchsquellen sind zu entfernen. Dämmstoffe sind im Dach immer hinter der Dampfbremse zu verlegen. Neben den eigentlichen Schadensbeseitigungskosten entstehen bzw. entstanden wirtschaftliche Folgekosten wie Unterbringung der Raumnutzer während der Sanierung, merkantiler Minderwert, Sachverständigen- und Rechtsberatungskosten. In dem Mehrfamilienwohnhaus ist eine gleichartige Wohnung mit gespiegeltem Grundriss vorhanden. Dort dürften vergleichbare Verhältnisse vorliegen. In anderen (DG-)Wohnungen des Gebäudekomplexes sind aufgrund der bisherigen Erkenntnisse weitere systembedingte Schäden nicht nur vorstellbar, sondern auch mit einer gewissen (hohen) Wahrscheinlichkeit wohl auch vorhanden …

Zehn wohlbekannte Regeln

Die grundsätzliche Voraussetzung für Präventionsmaßnahmen besteht darin, Schimmel als (Hoch-)Risikofaktor ernst zu nehmen. Beim diesjährigen 7. Würzburger Schimmelpilz-Forum waren Schimmelschäden und Methoden der Prävention das zentrale Thema. U. a. wurden bei diesem internationalen Fachkongress in einem Vortrag zehn Kriterien für die Schimmelprophylaxe in Planung und Ausführung vorgestellt (s. Aufstellung oben [5]). Bei genauer Betrachtung handelt es sich um eigentlich selbstverständliche Grundsätze guten und verantwortungsvollen Bauens – doch angesichts der gängigen Baupraxis und aktueller Erkenntnisse zu den gesundheitlichen Auswirkungen von Schimmel sowie dem Ausmaß von (verdecktem) Schimmelbefall von Neubauten erhalten sie neue Relevanz.

Was in der Bauforschung diskutiert wird, benötigt erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit, bis es in der Baupraxis ankommt.
Je eher, desto besser.

[1] Führer G, 2017: Schimmelschäden und Prävention, Tagungsband 7. Würzburger Schimmelpilz-Forum »Schimmelschäden und Methoden der Prävention«, S. 17-26

[2] Foitzik E, 2014: Risikoanalyse für Schimmel in Neubauten, Master-Thesis Donau-Universität Krems

[3] Wallner J, 2013: Schimmelspürhund und Laboranalytik – Eine vergleichende Zuverlässigkeitsuntersuchung, vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich

[4] Ein sehenswerter Clip zum Dämmstofftanz findet sich unter www.peridomus.de/index.php/peridomus/aktuelles

[5] nach: Buchner M, 2017: 10 Kriterien für die Schimmelprophylaxe in Planung und Ausführung, Tagungsband [1], S. 107-116


Gerhard Führer

1960 geboren. 1980-86 Biologie- und Chemiestudium in Würzburg. 1993 Gründung von peridomus. Entwicklung patentierter Verfahren. Seit 2001 ö. b. u. v. Sachverständiger für Schadstoffe in Innenräumen, seit 2014 Ehrenprofessur der Donau-Universität Krems (A).