Kostenbeeinflussbarkeit in der frühen und späten Entwurfsphase
Betriebswirtschaftliche und planerische Aspekte im Bäderbau

Oben schwimmen

Untergang oder Neuanfang? Die deutsche Bäderlandschaft verändert sich: kaum ein Schwimmbad, das rentabel ist. Die Personalkosten steigen, weil man sich mit mehr Dienstleistungsangeboten über Wasser halten will. Energiepreise klettern in die Höhe. Der Sanierungsbedarf wächst ohnehin seit Jahren kontinuierlich. Umso wichtiger also ein wirtschaftlich effektives Betriebskonzept und eine gute Architekturplanung. Wo und wie sich planerisch und kostenmäßig ansetzen lässt und wohin sich unsere Bäder entwickeln – oder entwickeln sollten …

Text: Christian Kuhn

Die meisten der rund 7400 Hallen- und Freibäder in Deutschland [1] stammen aus den Zeiten des »Goldenen Plans« der sechziger, siebziger und achtziger Jahre, als flächendeckend Bäder entstanden. Er wurde 1960 von der Deutschen Olympischen Gesellschaft (DOG) vorgelegt und enthält Vorschläge zur Planung und Finanzierung von Sportstätten für die Zeit von 1961–75. Die zugrunde gelegte Methode basiert auf reinen richtwertbezogenen Angaben: So konnte man mittels eines Rechenschiebers anhand der Einwohnerzahl die Wasserfläche bei Bädern und das Nebenraumprogramm bis hin zur Anzahl von Duschen und WCs ermitteln. Im heute weitgehend anerkannten »Leitfaden der Sportstättenentwicklungsplanung« werden die achtziger Jahre als Wendepunkt in der Arbeitsweise der Sportverwaltungen angesehen. Der Leitfaden stellt eine »Unzulänglichkeit der Richtwertplanung« fest, »die den geänderten sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen nicht folgen konnte und weder die Auswirkungen des demografischen Wandels noch die standörtlichen Unterschiede berücksichtigt« [2].
Obwohl das Programm des Goldenen Plans bereits in den siebziger Jahren auslief, wurde es aufgrund der einfachen Handhabung bis weit in die achtziger Jahre angewandt. Zunächst entstanden flächendeckend die etwas langlebigeren Freibäder, später zusätzlich Hallenbäder. Beide Anlagentypen weisen heute einen erheblichen Sanierungsbedarf auf, zusammen mit weiteren sechshundert Freizeitbädern beläuft er sich schätzungsweise auf sechs bis acht Milliarden Euro. Bei einer reinen Sanierung würde sich die Wirtschaftlichkeit im Betrieb allerdings nur sehr geringfügig verändern, da keine zusätzlichen Attraktionen entstehen.
Ein durchschnittliches Hallenbad weist in Deutschland einen Zuschussbedarf von rund 500 000 Euro pro Jahr auf, bei Freibädern ist er deutlich niedriger. Das bedeutet, dass die Kommunen bereits das operative Geschäft finanzieren müssen. Da jedoch die meisten der alten Bäder zins- und tilgungsfrei sind, wirkt der neue Kapitaldienst (Zins und Tilgung) für die Sanierung insgesamt kostensteigernd. In Zeiten knapper kommunaler Kassen und der Wirtschaftskrise ist dies eine hohe Last, aber auch die Chance eines Neuanfangs.
Zukünftige Bäderlandschaften
Diesen Neuanfang sollten Planer und Betreiber gemeinsam gehen. Die Konzepte der Zukunft müssen sich auf geänderte, gesellschaftliche Rahmenbedingungen einstellen: Wir werden immer älter, gleichzeitig sinkt die Geburtenrate. Die soziokulturelle Mischung stellt neue Ansprüche an unsere Freizeiteinrichtungen. Bäder müssen »positioniert« werden, architektonisch wie nutzungsspezifisch. Der Trend geht dabei klar weg von den Spaßbädern. Sie sind zu betriebskostenintensiv und entsprechen nicht mehr dem demografischen Wandel, statt Spaß und Action sind Ruhe und Erholung gefragt. In Zukunft werden wir im Wesentlichen daher drei Bädertypen haben:
1. Sportbäder
Das Sportbad deckt mit einem 25-Meter-Becken und einem Lehrschwimmbecken die Bedürfnisse der kommunalen Pflichtaufgabe Schulsport sowie des Vereinssports und gegebenenfalls des öffentlichen Sportschwimmens ab. Es ist eher kostenoptimiert und architektonisch nüchtern erstellt und im Betrieb immer häufiger durch Vereins- oder Schulpersonal beaufsichtigt. Je nach Größe der Sportbecken liegt ein solches Bad zwischen fünf und zehn Millionen Euro Baukosten.
2. Familienbäder
Neben den oben genannten Sporteinrichtungen ergänzen beim Familienbad Planschbecken, Erlebnis- oder Bewegungsbecken, Rutschen, Ausschwimm- und/oder Außenbecken das Angebot. Die Bedeutung der Sole wird dabei aufgrund der älter werdenden Bevölkerung steigen. Ist nicht das gesamte Bad ein Solebad, so sollte das Solebecken außen liegen, da die solehaltige Luft die Baukosten für solebeständige Wasseraufbereitungs- und Lüftungsanlagen enorm erhöht. Da die Bäder dieser Ausrichtung in ihrer Größe stark differenzieren, liegen die Baukosten meist zwischen zehn und zwanzig Millionen Euro.
3. Wellnessbäder oder Thermen
Der Gesundheitstrend ist wie der Wellnesstrend ungebrochen und wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Sicher sind Sauna, Wellness und Gastronomie die profitabelsten Einrichtungen eines Bades, jedoch gilt dieses nicht für jeden Standort. Wird ein Grundpotenzial von 30 000–40 000 Saunagästen pro Jahr nicht erreicht, wird die Sauna ebenfalls unprofitabel sein. Daher muss eine Wirtschaftlichkeitsprognose vor der Festlegung des exakten Raumprogramms klären, ob eine Sauna sinnvoll ist oder nicht. Bäder und Thermen dieser Ausrichtung liegen je nach Größe und Ausrichtung meist zwischen fünfzehn und dreißig Millionen Euro Baukosten. Natürlich gibt es Thermen und Hotel-Thermen, die deutlich darüber liegen, sie sind jedoch eher die Ausnahme.
Bau- und Betriebskosten
Wie die Abbildung zeigt, ist die Kostenbeeinflussbarkeit in den ersten Entscheidungsphasen am größten. Daher muss aus Lebenszyklussicht zwingend eine betreiberorientierte Wirtschaftlichkeitsprognose als Entscheidungsgrundlage dafür dienen, was zu planen und zu bauen ist. Als Faustformel kann man festhalten, dass jeder investierte Euro rund drei Euro an Folgekosten mit sich bringt, gerechnet auf eine Lebensdauer von etwa dreißig Jahren. Weiterhin zeigt sich, dass Bäder der ersten Kategorie (Sportbäder) einen eher geringen Kapitaldienst, dafür aber ein hohes operatives Betriebsdefizit haben. Bei den Saunabädern sind die Investitionskosten und damit verbunden Zins und Tilgung sehr hoch, das Betriebsergebnis ist dafür aber meist ausgeglichen oder leicht positiv. Familienbäder liegen in der Betrachtung dazwischen.
Planerische Aspekte
Für den Planer hat dieser Wandel in der Ausrichtung der Bäder erhebliche Konsequenzen. So erfordern die neuen Nutzerbedürfnisse nicht nur ein neues Planungsverständnis, sondern auch einen neuen Umgang mit Richtlinien wie beispielsweise der »KOK«, der Richtlinie des Koordinierungskreises Bäder. Anders als DIN-Normen hat sie zwar zunächst keine bindende Wirkung. Allerdings demonstriert die Rechtsprechung immer wieder, dass Richter bei Streitigkeiten gerne auf solche Richtlinien zurückgreifen und sie damit dem »Stand der Technik« gleichsetzen. Daher sollte der Architekt alle Abweichungen von Richtlinien und Vorschriften dem Bauherrn anmelden und sich davon befreien lassen, wenn es die Planung notwendig macht. Als Beispiel können die Anzahl der Umkleiden und Duschen – vor allem in Freibädern – dienen: Hier errechnet man aus dem Angebot der Wasserfläche die notwendigen Umkleiden. Heute werden diese von den Badegästen allerdings nicht mehr in dem Umfang wie früher genutzt. So kann hier Geld eingespart werden, jedoch sollte das mit dem Bauherren offen diskutiert werden.
Die neuen Nutzeranforderungen haben aber auch planerische Konsequenzen, die nicht in Richtlinien stehen. Bei über tausend Gästen pro Tag in hochpreisigen Sauna- und Bäderanlagen werden Erlöse von mehreren 10 000 Euro erzielt. So müssen beispielsweise Räume für Tresore und das Zählen des Geldes vorgesehen werden. Anlieferwege für die Gastronomie mit deutlich höheren Warenströmen sollten ebenso berücksichtigt werden wie die Entsorgung der Abfälle. Das darf den Kunden jedoch nicht beeinflussen.
Bei steigenden Energiepreisen sind in frühen Planungsphasen Energiekonzepte unter Lebenszyklusbetrachtung anzustellen. Ein erheblicher Kostenfaktor ist auch die Wartung. Wann und wie lässt sich zum Beispiel ein Leuchtmittel über einer Wasserfläche in fünf bis sieben Metern Höhe wechseln? Frühzeitig müssen ebenso Personallaufwege, Kassen- und Verwaltungs-Arbeitsplätze, Gastronomiekonzepte oder das Tarifzonenkonzept abgestimmt werden. Bei letzterem muss der Planer bereits beim Entwurf wissen, welche Bereiche des Bades später mit welchem Eintrittspreis belegt sind. Zwischen diesen müssen dann Drehkreuze geplant werden.
Diese wenigen Beispiele zeigen, dass der Architekt sich auch hier unbedingt in die Rolle des Nutzers und des Betreibers versetzen muss. Architekten, die Bäder und Saunen nicht als Gast nutzen und die über die Probleme und Notwendigkeiten des Betreibers nicht mit diesen diskutieren, werden schlechte Anlagen planen.
Nicht Bauherr und Planer, sondern der Betreiber – ob privat oder kommunal – muss in einem Betriebskonzept für alle Anlagenteile wie Bad, Sauna, Wellness und Gastronomie festlegen, welche »Philosophie« das Bad hat, wie es betrieben werden soll und welche Anforderungen an die Planung bestehen. Jeder Planer sollte ein solches Betriebskonzept möglichst früh einfordern. Geschieht das nicht – in Wettbewerben liegt es zum Beispiel ohnehin nie vor –, werden fast immer Umplanungen notwendig. Ändert sich zum Beispiel das Gastronomiekonzept je nach Betreiberphilosophie von »free-flow« (das man aus Raststätten kennt) zu einem »front-cooking«, bei dem vor den Augen des Gastes die Speisen zubereitet werden, muss die gesamte Küchenplanung neu erstellt werden. Ähnlich kostenintensive, aber zu vermeidende Umplanungen ergeben sich oft aufgrund mangelhaft geplanter oder fehlender Aufsichts- und Reinigungsräume oder Abstell- flächen für Reinigungsmaschinen.
Die Planung der Zukunft verbindet also eine Generalplanung aus Architektur, technischer Gebäudeausrüstung, Statik und allen Fachgutachtern mit den betrieblichen Anforderungen. Die Wirtschaftlichkeit der Bäder – und auch weiterer Sportanlagen – der Zukunft liegt nicht in neuen Finanzierungs- und schon gar nicht in PPP-Modellen, sondern in effizienten Betriebsmodellen, die bereits in die Planung eingreifen.
Das »flexible« Bad mit »Alleinstellungsmerkmal«
Es gibt zwei Dinge, die wir erkennen und auch umsetzen müssen: Wie eingangs erwähnt, erfahren zum einen Bäder der Zukunft eine Spezialisierung. Sauna, Wellness, Thermen und gesundheitsbezogene Anwendungen greifen gefestigte Trends auf; die Gesunderhaltung und therapeutische Ansätze werden weiterhin und zunehmend an Bedeutung gewinnen. Bäder müssen einen Alleinstellungscharakter haben. Der Gast muss »sein« Bad finden. Ob Sport-, Familien- oder Wellnessbad mit Sauna»landschaft«, jedes Bad muss seinen Alleinstellungscharakter aus dem Zusammenspiel einer architektonischen und einer betrieblichen Ausrichtung erfahren. Generalplaner und Betreiber sollten sich mehr verzahnen – und das zu einem frühen Planungszeitpunkt.
Zweitens sind die rund achttausend deutschen Hallen-, Frei- und Freizeitbäder in der Summe und in ihrer derzeitigen Form sicher nicht zu erhalten. In neuen Konzepten müssen aus Hallenbädern und Freibädern Allwetterbäder entstehen. Kostenintensive Wasserflächen sollten das ganze Jahr nutzbar sein. Verschiebbare Dächer und Fassaden sind die Lösung, um ein Ganzjahresbad betreiben zu können. Die Bäder müssen flexibler werden, da sich die Anforderungen immer schneller ändern. Eine Masterplanung sollte Grundbestandteil der Raumprogrammdefinition sein und aufzeigen, wie sich Bäder in Zukunft verändern und anpassen können.
Planer und Betreiber sehen sich Aufgaben gegenüber, die seit Jahren bekannt sind, aber durch den wachsenden Druck zeitnah gemeinsam gelöst werden müssen. Angesichts des hohen Sanierungsstaus der deutschen Bäderlandschaft ist es jetzt Zeit zu handeln, sonst werden wir einen erheblichen Teil der deutschen Bäderlandschaft schlicht schließen und abreißen müssen. •
[1] Quelle: Bundesverband Öffentliche Bäder
[2] Bundesinstitut für Sportwissenschaften (Hrsg.), Leitfaden für die Sportstättenentwicklungsplanung, 2000, S. 7