Flächeneffizienz versus Wohlfühleffizienz

ein Büro ist ein Büro ist ein …

»Mein Büro schmeckt nach Gummibärchen« – so lautete einer der Wünsche, die Kinder in einem Workshop des Quickborner Teams, einem führenden Berater für Büroorganisation, vor zwei Jahren auf der Expo Real formulierten. Die Ergebnisse boten Anregungen für die Konzeption von Bürolandschaften als Lebensraum: Das »Wohlfühlbüro« soll die Arbeit beflügeln, denn ein Büroarbeitsplatz ist mehr als die kleinstmögliche Fläche je Mitarbeiter.

Gudrun Escher

Als sich die Deutsche Telekom vom Staatsbetrieb zum börsennotierten Unternehmen wandelte, wurde der Gebäudebestand ausgegliedert und der neu gegründeten DeTe Immobilien anvertraut. Deren Aufgabe bestand unter anderem darin, neue Ertragsmöglichkeiten dadurch zu erschließen, dass Arbeitsabläufe neu organisiert und der Flächenverbrauch gesenkt wurden. »Büroflächeneffizienz« heißt das Zauberwort, und die erworbene Kompetenz wird inzwischen auch extern als Beratungsleistung angeboten.
International bestehen deutliche Unterschiede im Flächenverbrauch je Arbeitsplatz, Deutschland liegt mit gut 20 Quadratmetern an der Spitze, während es in London oder Bangkok nur zehn sind. Von der Gesellschaft für Immobilienforschung, gif, wird ein mittlerer, noch als angenehme Größe empfundener Wert mit 13,5 Quadratmetern angegeben, die Arbeitsflächenverordnung verlangt acht Quadratmeter Hauptnutzfläche (HNF). Mitgerechnet werden auch Nebenflächen, die als Mietflächen zu einem Büro gehören, wirklich vergleichbar sind die unterschiedlichen Raumstrukturen kaum und darüber, wie Gewerbemietflächen zu berechnen sind, streiten die Experten.
Flächeneffizienz ist für Makler und Vermieter von großen Einheiten ein sensibles Thema und tangiert die Immobilienwirtschaft insgesamt, denn Bürohäuser stellen die Mehrzahl der Immobilienbestände dar, die auf Messen wie der Expo Real verhandelt werden. Die Frage, ob und auf welchem Niveau sie vermietbar sind, spielt eine entscheidende Rolle für die zu erzielenden Renditen. Das Quickborner Team operiert mit einer Systematik, die aus den Erfahrungen mit 2000 Objekten in 50 Jahren resultiert und zwischen »hellen«, unmittelbar nutzbaren und »dunklen« nur bedingt nutzbaren Flächen unterscheidet. Die Quadratmeter je Arbeitsplatz sind dabei nur ein Kriterium unter vielen. Achsmaße und damit die Raumvariabilität, Deckenhöhen und Lichtverhältnisse, Akustik und schließlich das Umfeld am Standort fließen ebenso ein wie die Organisationsform, ob Zellenbüros, Kombi- und Teamarbeitsräume oder »open space«, die Fortentwicklung des Großraumbüros. Bei DeTe Immobilien hält man eine durchschnittliche Optimierung der Flächennutzung in Bestandsbauten von 75 % auf 83 % der Bruttogeschossfläche für möglich. Aber es gibt natürlich auch Standorte und Mieter, die auf Repräsentanz, zumal in denkmalgeschützten Gebäuden, Wert legen. Da kommen dann auch mal 30 Quadratmeter je Arbeitsplatz zustande. Sorgenkinder seien oft, so die Erfahrung, Bestände der achtziger Jahre in Galeriebauweise, denn hier machen die Nebenkosten inzwischen die halbe Miete aus. Wenn dann, wie etwa in Frankfurt-Niederrad, auch der Standort zu wünschen übrig lässt, sind Leerstände vorprogrammiert.
erfahrungen aus dem industriebau
Wer Flächen einsparen will, muss wissen, wie Mitarbeiter kommunizieren, welche Abläufe tatsächlich stattfinden und wie sie verändert werden können. Für das produzierende Gewerbe ist es längst eine Selbstverständlichkeit, dass Produktionsabläufe die Gebäudekonzeption bestimmen und nicht umgekehrt. So lag es für die Architekten von aIB in Duisburg nahe, ihre Erfahrungen aus dem Industriebau auch auf die Bürokonzeption anzuwenden, in diesem Falle für das US-amerikanische Unternehmen für Teleshopping QVC. Dessen Bürohaus mit angegliedertem TV-Aufnahmestudio im 24-Stunden-Betrieb bildet einschließlich Parkhaus südlich des Düsseldorfer Medienhafens den QVC-Campus und sollte 2005 um einen Neubau erweitert werden mit dem Ziel, die auf dem Grundstück realisierbaren Geschossflächen besser auszunutzen als im Bestandsbau von 2001. Dort reihen sich konventionelle Einzel- und Gruppenbüros um Mittelflure und den Kern mit Aufzügen, Sanitär- und Nebenräumen.
Der neue, schmale, quer zum Bestand stehende fünfgeschossige Gebäuderiegel, der mit diesem über einen Brückenübergang verbunden ist, weist dagegen offene Etagen auf, in die sieben kreisrunde Kerne unterschiedlicher Größe wie zufällig verteilt sind. Sie bilden die Tragkonstruktion, gleichzeitig sind hier alle »diskreten« Funktionen und die vertikale Erschließung untergebracht. Auf den Geschossebenen heben sich die »Communication Tubes« benannten Kerne als gelbe Solitäre deutlich ab. Mit ihrer Rundung strukturieren sie den Raum nicht auf der Basis eines ortogonalen Ordnungssystems, sondern begünstigen eine variable, fließende Zuordnung von Arbeitszonen. Die geschosshohe Verglasung in einem Stahlrahmenraster, das je nach Stellung zu den Tubes in gestauchter oder gedehnter Abfolge auftritt, spiegelt die dynamische Konzeption nach außen als weithin sichtbare, farbig akzentuierte Selbstdarstellung des Unternehmens.
Ein Systemvergleich zwischen Alt- und Neubau ergab zwar für den Neubau einen weit höheren Nebenflächenanteil, also rein rechnerisch eine schlechtere Flächeneffizienz, jedoch genügen hier 40 % der Nutzfläche – gegenüber 70 % im Altbau – , um die erforderlichen 70 Arbeitsplätze je Etage bequem unterzubringen. Gleichzeitig stärkt der Zugewinn an frei verfügbaren Flächen die informelle Kommunikation, die in einem Unternehmen, das zeitnah auf sich verändernde Kundenwünsche reagieren muss, überlebensnotwendig ist. Statt einer hochkomplexen Gebäudestruktur wurde ein einfaches und kosteneffizientes Modell gefunden.
Parameter der Effizienzplanung
Selbstgenutzten Gebäudebestand wie hier betriebswirtschaftlich zu kalkulieren, ist in den USA Standard, in Deutschland jedoch noch die Ausnahme. Umso wichtiger wäre es, vergleichbare Richtgrößen zu bekommen, die eine Einschätzung erleichtern. Welche Parameter ein Rangordnungssystem für das Facility Management enthalten müsste, wurde auf der Expo Real 2007 diskutiert. Gleichzeitig arbeiten gif, das Fraunhofer Institut für Arbeitsorganisation IAO und andere Fachgremien gemeinsam an »operate«, so der Arbeitstitel (Office Performance Rating for Excellence). Eine internetbasierte Plattform soll Aussagen über die Qualität einer Büromietfläche oder eines Anlageangebots ermöglichen. Neben den immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen werden die Lage- und die Objektqualitäten in einem Sternesystem aus den vier Unterkategorien Gebäude, Image, Komfort und Flexibilität beurteilt, Flächeneffizienz ist dabei ein Faktor unter vielen.
Während dieses System hochkomplex wird, hat das Wiesbadener Büro realeis einen Flächeneffizienz-Pass, der internationale Vergleichbarkeit herstellen soll, in die Diskussion gebracht. Wie der Gebäudeenergiepass würde er eine erste Aussage über die Tauglichkeit einer Büroeinheit ermöglichen, um darauf aufbauend Defizite auszumachen und Optimierungen planen zu können. Mark Bussat, Architekt und Immobilienfachmann, betrachtet dies als Einstiegsmöglichkeit, weitere Aspekte wie Lichtführung, Akustik, Materialien, Klima und Ausstattung kämen dann hinzu. Als Dienstleister bietet das Büro maßgeschneiderte Komplettlösungen auch als Leasing-Modell an, das heißt, das Unternehmen muss den Umbau nicht selbst finanzieren, sondern kann den Ausbau einschließlich künftigen Veränderungen mieten.
Ein transparentes Qualitätssiegel, das auf nachprüfbaren, realen Objekten und nicht nur auf theoretischen Größen basiert, könnte ein nützliches Argument für die Ermittlung von Kostenmieten darstellen, besonders für mittelständische Unternehmen, die über keine eigene, professionelle Immobilienabteilung verfügen, meint auch Dominik Moll, Key Account Manager des kaufmännischen Assetmanagement der zur Commerz Real gehörenden CGI. Aber die Individualität eines Gebäudes ließe sich damit nicht erfassen. Kauf- oder Mietentscheidungen hängen meist von ganz anderen Faktoren, nicht zuletzt auch von Sympathien für einen Standort ab.
»Der größte Kostenfaktor im Unternehmen sind die Mitarbeiter« und »80 % aller innovativen Lösungen entstehen bei informellen Gesprächen auf der Treppe, am Kopierer oder in der Teeküche«: Wer diese Gemeinplätze nicht ernst nimmt, läuft Gefahr, bei der Einrichtung von Büroarbeitsplätzen, ungeachtet aller Rechenspiele, die Weichen falsch zu stellen. •