Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft von Freiburg saniert eine Hochhaussiedlung und verwandelt dabei – weltweit erstmalig – einen bestehenden Wohnturm zum Passivhaus. Ein Lehrstück in Sachen Effizienz, auch in wirtschaftlicher Hinsicht.
Er schreit förmlich nach einer energetischen Sanierung: der typische Wohnturm der Nachkriegszeit. Kein anderer Gebäudetyp bietet bessere Voraussetzungen, zum Passivhaus zu avancieren. Seine dichte Wohnungspackung sorgt für ein günstiges A/V-Verhältnis. Seine große Höhe erleichtert die passive Solarenergienutzung, weil Fenster kaum von Bäumen oder Nachbargebäuden verschattet werden. Und seine meist sehr diszipliniert geplanten Versorgungsschächte können neue Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung aufnehmen, ohne großen baulichen Aufwand zu verursachen. So weit die Theorie.
Die Praxis ist im Freiburger Stadtteil Weingarten zu besichtigen, wo Architekt Roland Rombach derzeit einen Alt-Achtundsechziger umkrempelt. Er verwandelt einen 16 Stockwerke hohen Wohnturm, Baujahr 1968, im Rahmen eines Pilotprojekts zum Passivhaus. Mit den Erfahrungen aus diesem Projekt will die Freiburger Stadtbau (FSB) dann anschließend die anderen Hochhäuser der Siedlung umbauen. Ziel ist, den Primärenergieverbrauch des Stadtteils insgesamt um 50 Prozent zu senken.
Soziale und wirtschaftliche Dimension
Wie in vielen Hochhaussiedlungen der Sechzigerjahre leben auch in Freiburg-Weingarten größtenteils Mieter mit geringem Einkommen. Da steigende Energiepreise die Warmmieten in die Höhe treiben, sorgt eine energetische Sanierung auch dafür, dass es im Stadtteil langfristig genug bezahlbaren Wohnraum gibt. Die Deutsche Energie-Agentur dena hat die Kostenschere zwischen sanierten und unsanierten Wohnungen einmal anhand von bundesweiten Durchschnittswerten berechnet. Zwar steigt, wenn ein Altbau auf Niedrigenergiestandard gebracht wird, die Miete zunächst leicht an, doch weil sich nach der Sanierung die Heizkosten nur noch im Schneckentempo erhöhen, wohnt der Mieter nach sechs Jahren günstiger als in einer unsanierten Wohnung.
In Freiburg strebte man jedoch den anspruchsvolleren Passivhaus-Standard an, der größeren baulichen Aufwand erfordert, sodass die energetische Sanierung ein teurer Spaß für die Mieterschaft geworden wäre und sich erst deutlich später „gerechnet“ hätte. Klimaschutz und sozial verträgliche Mieten ließen sich nur vereinen, indem man zusätzliche Wohnungen schuf. Ohnehin war das Gebäude nach vierzig Jahren ohne nennenswerte Modernisierungen so renovierungsbedürftig, dass ein Totalumbau im unbewohnten Zustand nötig war. Die Mieter sind daher zur Zeit in Ersatzwohnungen der FSB untergebracht und können, wenn sie dort nicht bleiben möchten, nach dem Umbau in ihr altes Hochhaus zurückkehren – in Wohnungen auf Neubauniveau, allerdings mit geringerer Fläche. Denn die üppigen Wohnungsgrößen des Hochhauses entsprachen nicht mehr heutigen Marktbedingungen: Auf den 86 Quadratmetern der vorhandenen Dreizimmerwohnungen würde man heute problemlos vier Zimmer unterbringen und mit 66 Quadratmetern waren auch die Zweizimmerwohnungen so groß, dass die Mieten nach einer Modernisierung deutlich hätten steigen müssen. Die Dreizimmerwohnungen schrumpfen deshalb auf heute übliche 72, die Zweizimmerwohnungen auf 52 Quadratmeter. Auf diese Weise entsteht der Platz für 45 zusätzliche Wohneinheiten, die dafür sorgen, dass die Warmmieten für die Einzelwohnung nicht steigen, sondern sogar leicht sinken sollen. Dass Wohnraum nach einer Sanierung erschwinglicher wird als vorher, ist der eigentliche Clou dieses Projekts und zeigt, wie sich trotz einer deutlichen baulichen Aufwertung Gentrifikation vermeiden lässt.
Neue Grundrisse
Wie sieht dieser Wandel konkret aus? Die Schlaf- und Wohnräume waren mit über sieben Metern Raumtiefe im hinteren Teil schlecht belichtet, was den Stromverbrauch für die Beleuchtung erhöhte. Bei der Neuordnung der Grundrisse finden in dieser Dunkelzone nun Abstellräume, Flure, Toiletten und Bäder Platz, während die Aufenthaltsbereiche näher ans Tageslicht rücken. Die ehemaligen Balkone werden geschlossen, den Wohnräumen zugeschlagen und damit Teil des beheizten Volumens. Denn die vorhandenen Balkonplatten würden sonst als erhebliche Wärmebrücke die Energiebilanz vermasseln. Statt der langen, schmalen, schlecht nutzbaren Freisitze werden dem Gebäude nun kürzere, breitere, kompaktere Balkone angefügt.
Wegen des ohnehin vorhandenen Aufzugs bietet es sich bei Hochhäusern an, Wohnungen barrierefrei auszubilden. In Weingarten ist dies aufgrund der geometrischen Gegebenheiten des Altbaus bei zwei Einheiten pro Etage ohne allzu großen Aufwand möglich, sodass nach dem Umbau dreißig barrierefreie Wohnungen zur Verfügung stehen. Da der Hauseingang jedoch leicht erhöht liegt, muss eine Rampe von 13,5 Metern Länge angebaut werden. Im Erdgeschoss, das bei Hochhäusern meist die unbeliebtesten Wohnungen beherbergt, finden ein Gästeapartment, das Stadtteilbüro, die Arbeiterwohlfahrt und ein Nachbarschaftstreff der evangelischen Gemeinde Platz.
Konstruktion und Technik
Um die angepeilten Energieeinsparungen möglichst preiswert zu erzielen, kommt statt Hightech Bewährtes zum Einsatz. Die Kellerdecke erhält ein Dämmpaket von 14, das Dach von 20 Zentimetern Stärke – letzteres ergänzt von der 12 Zentimeter starken Altdämmung. An den Fassaden verringern Passivhaus-Fenster mit Dreifachverglasung und ein Wärmedämmverbundsystem von 24 Zentimetern Dicke die Transmissionswärmeverluste. Der alte Wandaufbau mit vorgehängten Betonfertigteilen wächst jetzt auf stolze 59,5 Zentimeter und erreicht einen U-Wert von 0,125 W/m²K.
Doch was nutzen hochgedämmte Regelbauteile, wenn es an den kniffligen Detailpunkten vor Wärmebrücken wimmelt? Wie also beispielsweise die neuen Balkone am Gebäude befestigen? Die üblichen Methoden scheiden aus: Eine vorgestellte Konstruktion aus Stahl kommt wegen den erhöhten Brandschutzanforderungen, die ein Hochhaus stellt, nicht infrage. Und einen Balkon aus Stahlbeton über einen Isokorb an der Deckenplatte zu verankern, lässt sich schlecht bewerkstelligen, wenn die Deckenplatte nicht neu betoniert wird, sondern bereits seit vierzig Jahren vorhanden ist. In Weingarten muss jedoch beim Umbau der alten Balkone zu Wohnraum eine Menge neuer Trennwände quer zur Fassade betoniert werden. Die neuen Balkone werden deshalb als Komplettfertigteil mit Isokorb in der seitlichen Brüstung angeliefert und mit den neuen Trennwänden verbunden.
Auch der Einbau der Lüftungsanlage gestaltet sich nicht ganz einfach. Verbrauchte Luft soll in Küche und Bad abgesaugt und über ein Zentral-Lüftungsgerät überdach abgeführt werden. Zuvor soll sie ihre Wärme an die Zuluft abgeben, die auf 15 bis 17 Grad Celsius vortemperiert in Wohn- und Schlafräume einströmt. Normalerweise genügt dafür pro Wohnung die Anbindung an nur einen vertikalen Schacht, von dem aus horizontale Leitungen abzweigen, die sich im Flur hinter einer nachträglich abgehängten Decke zu den einzelnen Räumen verteilen. Doch der vorhandene Flur ist nur 2,37 Meter hoch. Also erhält jeder Raum direkte Anbindung an eine vertikale Lüftungsleitung, sodass eine Vielzahl von Deckendurchbrüchen für neue Schächte nötig wird. Ironischerweise ähnelt der Grundriss des Wohnturms nach der hochmodernen Sanierung demjenigen einer typischen Gründerzeit-Etage, bei der wegen der Kohleöfen jeder Raum an einen Kaminschacht angeschlossen war.
Den geringen Heizenergiebedarf des Hochhauses deckt eine Fernwärmeleitung, die an ein Blockheizkraftwerk angeschlossen ist. Auf Warmwasserbereitung über Solarkollektoren wurde verzichtet. Photovoltaikmodule auf dem Dach tragen zur Deckung des Strombedarfs bei.
Realistische Werte?
Nach dem Umbau soll der Heizenergiebedarf von 70 auf 15 kWh/m²a schrumpfen, das wäre eine Reduktion um rund 80 Prozent. Da der Energieverbrauch für Warmwasser und Strom sich nicht in gleichem Maße senken lässt, wird sich der Endenergieverbrauch des Gebäudes „nur“ um rund 50 Prozent verringern. Ob sich diese errechneten Einsparungen im Wohnalltag tatsächlich einstellen, steht auf einem anderen Blatt. Die künftigen Nutzer erhalten daher, bevor sie Anfang 2011 einziehen, eine „Gebrauchsanweisung“ für ihr Passivhaus. Ob das funktioniert, wird dann fünf Jahre lang überprüft: In fünf Stockwerken sind die Wohnungen mit Messtechnik ausgestattet, mit der das Fraunhofer Institut für Solare Energiesysteme das Nutzerverhalten und den Energieverbrauch auswertet. Erst danach wird man wissen, ob sich die Wirklichkeit an die Berechnungen hält. Oder sie womöglich übertrifft.
Autor: Christian Schönwetter
Projekt: Umbau und Sanierung Hochhaus „Buggingerstraße“ zum Passivhaus, Freiburg
Bauherr: Freiburger Stadtbau GmbH , Freiburg, www.freiburger-stadtbau.de
Architekten:
Roland Rombach, Kirchzarten, www.architekt-rombach.de
Adrian & Partner, Freiburg, www.adrianundpartner.de
HLS-Planung:Lenz Ingenieurbüro VDI, Umkirch, www.lenz-ingenieurbuero.de
Bauphysik: Fraunhofer Institut für Solare Energiesysteme ISE, Freiburg, www.ise.fraunhofer.de
Tragwerksplanung: Ingenieurbüro Feth, Freiburg
Wohnfläche: ca. 7.930 m²
Bürofläche: ca. 170 m²
Baukosten: ca. 13,4 Mio. Euro
Produkte:
Passivhausfenster: Kneer-Süd Fenster, www.kneer-suedfenster.de
Wärmedämmverbundsystem: StoTherm Mineral Putzträgerplatten, (Rollladenkästen) StoVentec;
Sto AG, www.sto.de
Weitere Beispiele für ambitionierte Engergiespar-Sanierungen:
Erstes Mehrfamilienhaus als Plusenergiehaus im Bestand
Greentowers der Deutschen Bank in Frankfurt
