Werteerhalt, Profit und Steuerlast

Die Konferenz »Investition Denkmal«, die am 30. November in Berlin stattfand, bot eine Premiere: Erstmals saßen sich in großer Zahl Denkmalpfleger und Investoren als Partner und nicht mehr als Gegner gegenüber, um die Probleme der Modernisierung und Umnutzung von Baudenkmälern zu diskutieren. Möglich gemacht hatten es die beiden Veranstalter, das »Deutsche Nationalkomitee für Denkmalschutz« (DNK) und die »Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.« (gif), die an diesem Tag auch die gemeinsam erstellte Informationsbroschüre »Investition Denkmal« präsentierten.

Exklusiv war der Ort der Veranstaltung gewählt, ein ehemaliges Straßenbahndepot, das zum »Meilenwerk« für den Handel von Luxuskarossen und Oldtimern umgebaut worden war. Unter der kurzweiligen aber kritischen Moderation des FAZ-Journalisten Jens Friedemann trugen die Referenten sehr unterschiedliche Perspektiven zum Thema vor. Dabei traten erstaunliche Erkenntnisse zu Tage: Hartmut Bulwien, Präsident der »gif«, präsentierte eine aktuelle Expertise über alle Immobilienwerte Deutschlands und eine selbstkritische Analyse der Immobilienwirtschaft, die, in verschiedene Verbände zersplittert, keine effektive Interessenpolitik mehr betreiben könne. Außerdem schwebte schon mit dem Eröffnungsvortrag des Präsidenten des DNK, Prof. Jens Goebel, das Damoklesschwert der Steuerreformen der neuen Regierung über der Veranstaltung, der Verlust der steuerlichen Förderungen für Investitionen in Baudenkmäler.

Doch erst mit dem Vortrag des Steuerberaters Gregor Kunz wurde allen Anwesenden klar, was dem Denkmalschutz droht. Viel gravierender als die Änderungen am Paragrafen 7i des Einkommensteuergesetzes, der unmittelbar den Denkmalschutz betrifft, werden wohl die Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften und ein neuer Paragraf 15b sein. Branchenübergreifende Verlust-Gewinn-Abrechnungen sind dann nicht mehr möglich, womit Fonds-Gesellschaften wirtschaftlich unattraktiv werden. Da Denkmäler heute aufgrund der Risiken des Bauprozesses und der Vermarktung bei Banken nur ein schlechtes »Rating« besitzen und viel Eigenkapital erfordern, drohen Investitionen in diesem Bereich uninteressant zu werden.

Angesichts dieser Informationen schwanden die gegenseitigen Vorbehalte von Denkmalpflegern und Investoren. Da mochte der Rheinische Landeskonservator, Prof. Udo Mainzer, noch so sehr den Denkmalschützer als einzigen Verteidiger des Öffentlichen gegenüber den einseitigen Interessen von Investoren und willfährigen Kommunen betonen. An diesem Tag des Aufeinanderzugehens blieb er mit seinen Reden gegen eine voreilige Verbrüderung mit den Investoren auf einsamem Posten. Andererseits hatte er beeindruckende Zahlen zu den Standortvorteilen, höheren Mietpreisen und längeren Mietdauern von modernisierten Baudenkmälern zu bieten, die später von Markus Halder von der Immobilien-Kommunikationsagentur »insignium« bekräftigt wurden, der die Motivationen und Kriterien von Investoren und Mietern behandelte.

Der hessische Landeskonservator, Prof. Gerd Weiß, bemühte sich, die aktuellen Kriterien von Denkmalschützern anhand verschiedener Beispiele transparent und verständlich zu machen. Ähnlich ging Dr. Michael Kummer, Leiter der Bauaufsicht in Frankfurt, vor, der die beliebte Investoren-Mär vom teuren Denkmalschutz mit Beispielen aus der Praxis widerlegte. Nur acht Prozent der von ihm bearbeiteten Genehmigungsverfahren betreffen den Denkmalschutz, dessen Kosten seien gegenüber denen des Brandschutzes recht gering, die Auflagen der Denkmalschützer zumeist klar. Einzige Kritik am Denkmalschutz: Je kleiner die Projekte, umso kompromissloser würden die Denkmalpfleger agieren.

Ärgerlich war allein der Vortrag des einzigen Architekten, Johannes Ringel, aus dem Büro RKW. Verbrämt mit gesellschaftlichen Aussagen handelte es sich um eine der üblichen Leistungsshows eines Architekturbüros, die sich zudem noch en passant mit fremden Projekten schmückte. Assoziativ wurde so mit Vortrag und Broschüre dem Publikum aufgedrängt, das Meilenwerk in Berlin stamme ebenso wie das zukünftige Meilenwerk in Düsseldorf vom selben Architekten. Doch die Berliner Räume wurden vom Hamburger Büro Dinse-Feest-Zurl verdienstvoll modernisiert.

Architekten waren an diesem Tag überraschend wenige im Publikum zu finden. Ein fatales Versäumnis, da auf der Konferenz der Architekt als wichtiger Mittler zwischen Denkmalschützer und Investor überhaupt nicht mehr thematisiert wurde. So kompakt und informativ die gemeinsame Informationsbroschüre zum Thema auch gelungen ist, so sehr drängt sie den Beitrag von Architekten zur Erhaltung und Umnutzung von Baudenkmälern an den Rand des Prozesses.

Eine neue Kommunikation zwischen Investor und Denkmalschützer begann an diesem Tag. Deren Folgen sind noch nicht absehbar, zumal viele Investoren angesichts der steuerlichen Subventionsverluste ihr Interesse am Denkmal rasch verlieren könnten.

Claus Käpplinger

Der Autor ist freier Architektur- und Stadtkritiker. Er lebt und arbeitet in Berlin. Die Broschüre »Investition Denkmal« ist erhältlich bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.: info@gif-ev.de