Opfer der Bodenspekulation: Keine Stadt. Schon gar keine WerkbundStadt

~Uli Hellweg

Würden die Pläne nicht den Untergang der hoch ambitionierten Idee im Sumpf heute üblicher Spekulation, in politischem Versagen und professioneller Hilflosigkeit dokumentieren, wären sie nicht weiter der Rede wert. Im Rathaus Charlottenburg-Wilmersdorf kann man sich in diesen Tagen aber über das Scheitern eines Projekts informieren, das in den vergangenen Jahren für viel Aufsehen gesorgt hat.

Dabei fing alles ganz hoffnungsvoll an: 2014 heben Mitglieder des Deutschen Werkbunds Berlin e. V. die Idee der WerkbundStadt aus der Taufe. In der Tradition der großen Werkbundsiedlungen soll etwas völlig Neues entstehen, keine Siedlung, sondern Stadt – aus der Parzelle entwickelt, sozial vielfältig, gemischt genutzt, dicht und urban. Zudem soll nicht der Preisträger eines konkurrierenden Wettbewerbsverfahrens, sondern eine handverlesene Schar von 32 Architekten unterschiedlicher Stilprovenienz kooperativ und konkurrenzfrei planen und möglichst sogar selbst bauen.

Ein Grundstück ist schnell gefunden, nämlich ein aufgelassenes Tanklager einen Steinwurf vom Schloss Charlottenburg entfernt. Das ca. 2,8 ha große Gewerbeareal war 2003 vom Hamburger Tanklager-Fabrikanten Michael Lange erworben worden und seitdem streitbefangen, da sich Lange und Bezirk nicht über einen neuen B-Plan einigen konnten. Die WerkbundStadt durchschlägt den Knoten, endlich scheint eine Lösung gefunden, die nicht nur dem Bezirk gefällt, sondern wegen seiner außergewöhnlich hohen Dichte (GFZ 3,4) auch eine unverhofft lukrative Verwertung des Grundstücks in Aussicht stellt.

Bis Ende 2017 ist die Welt in Ordnung: 32 Architekten erarbeiten in sieben Klausurtagungen ein städtebauliches Modell in der Tradition der Berliner Parzellenstadt. Lange gründet mit seinen Grundstücksnachbarn Mielke und Kemmer die 25 000-Euro-GmbH »Am Spreebord Projektmanagementgesellschaft« und der Berliner Werkbund schließt mit ihr und dem Bezirk eine Zielvereinbarung mit allgemeinen Zielen und Regeln der Zusammenarbeit – rechtlich unverbindlich. Entscheidend ist: der Werkbund sichert den Eigentümern die Verwendung der Marke WerkbundStadt und der Bezirk das Bebauungsplanverfahren VII-3-2 »basierend auf dem Konzept der WerkbundStadt« zu.

Mit diesem bemerkenswerten Asset in der Hand verkaufen die Eigentümer Lange und Co. ihre Anteile Anfang 2018 an die Investa Holding, die Baywobau sowie Bauwens. Die Zusammenarbeit mit dem Werkbund und das Engagement der WerkbundStadt-Architekten zahlt sich für die Verkäufer aus. Langes Anteil geht für 56 Mio. Euro an die neuen Eigentümer, das entspricht etwa 2 000 Euro/m² – genau diesen Wert weist der amtliche Bodenrichtwertatlas nach der Transaktion aus. Vier Jahre zuvor, zum Zeitpunkt der ersten Ideen zur WerkbundStadt, lag der Richtwert bei 200 Euro/m². Kein anderes Gewerbegebiet in Berlin hat in vergleichbarer Lage und Zeit einen ähnlichen Wertsprung erfahren.

Noch am 3. Juli 2017, vor dem ersten Grundstücksverkauf, hatte der Bezirksstadtrat Schruoffenegger erklärt: »Wir werden das umfassende bodenrechtliche Instrumentarium einsetzen, wenn es zu keinen erfolgversprechenden, verbindlichen Vereinbarungen mit und zwischen den Beteiligten kommt.« Selbst zu diesem späten Zeitpunkt hätte noch die planungsrechtliche Möglichkeit bestanden, die Bodenwerte über das Instrumentarium der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (§ 165ff BauGB) »einzufrieren«. Aber weder lässt der Bezirksstadtrat seinen vollmundigen Ankündigungen Taten folgen, noch sichern sich die beteiligten Architekten und der Werkbund rechtzeitig Mitsprache- und Beteiligungsrechte an der Vermarktung des Projekts.

Nach dem Eigentümerwechsel wird im Laufe des Jahres 2018 schnell deutlich, dass Investa und Co. keineswegs an einem kleinteiligen und vielfältigen Stadtbau interessiert sind. Was zählt, ist nur die Dichte – nicht die Qualität, die sie überhaupt erst möglich macht. Eine Parzellenstruktur passt genauso wenig in ihr Konzept wie die Zusammenarbeit mit 32 Architekten. Es kommt, wie es kommen muss: Die Eigentümer kündigen nach einer von ihnen selbst lancierten Pressefalschmeldung über eine angebliche Kündigung des Projekts durch den Werkbund nun selbst das Projekt WerkbundStadt auf. Der Bezirksstadtrat, der sich zwischenzeitlich entgegen der Zielvereinbarung in einem Städtebaulichen Vertrag weiter an die Eigentümer gebunden, und sich zudem gegenüber dem Senat verpflichtet hat, auf dem Areal Planungsrecht für ca. 1 030 Wohnungen zu schaffen, kommt aus seinen eigenen Fußschlingen nicht mehr heraus. Hilflos betont er immer wieder, dass sich, auch ohne den Werkbund, »in der Sache nichts ändert«.

Wie es um »die Sache« bestellt ist, zeigen nun die im Rahmen der sog. frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung ausgelegten Pläne von Christoph Ingenhoven, der selbst einmal zu den 32 WerkbundStadt-Architekten gehörte. Die Konfiguration von kondominiumartigen Hochhäusern und flacheren Gebäuden folgt den Regeln des Immissionsschutzrechts statt des Städtebaus. Von Parzellenstruktur und belebten öffentlichen EG-Zonen keine Spur. Sicherlich, das Grundstück ist wegen des angrenzenden Heizkraftwerks von Vattenfall nicht einfach, aber das entschuldigt noch nicht dafür, dass der Städtebau zum Störfall wird. Angaben zu GFZ, BGF, Größe und Art der Wohnungen sucht man ebenso vergebens wie einen Erschließungsplan, von einem Grünplan ganz zu schweigen. Dass der Bezirk bei so wenig Substanz darauf verzichtet, Alternativen oder die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung aufzuzeigen, wie es §3 BauGB fordert, kann nur als Anzeichen fortgeschrittener politischer Resignation gewertet werden. Berlin muss eben um jeden Preis Wohnungen bauen.

Trotz alledem muss dies nicht das Ende der Geschichte sein. Denn alles, was bisher von privater Seite (ver-)spekuliert wurde, hat noch keine planungsrechtliche Verbindlichkeit. Sehen wir es als Chance, dass noch kein Bebauungsplanentwurf vorliegt, geschweige denn Planreife oder Rechtskraft. Zwar hat der Bezirk es versäumt, rechtzeitig die Bodenpreisbremse anzuziehen, aber noch liegt die Planungshoheit bei ihm. Er sollte sie für einen Neuanfang im Sinne eines wirklichen Modellprojekts nutzen – wie immer es dann heißen mag.

• Der Autor ist Stadtplaner und Werkbund-Mitglied.
  Er leitete mehrere Entwicklungsgesellschaften und ist als städtebaulicher Berater von Kommunen tätig.

Spreebord,
die Ideen-Skizzen der aktuellen Planung, ingenhoven
(PDF-Download auf berlin.de) »

Jürgen Tietz analysierte 2016 die Entwürfe der teilnehmenden Architekturbüros
und stellte fest, dass man sich in einen retrospektiven Stadtbegriff verbissen hatte:
Sehnsucht statt Siedlung »

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