Maßhalten

Lowtech-Genossenschaftswohnungsbau K76 in Darmstadt

Andere Wege beschreiten – wie vielschichtig sich dieser Vorsatz entpuppt, um den entgrenzten Flächen-, Ressourcen- und Energiebedarf im Wohnungsbau einzudämmen, zeigt der Neubau eines Mehrfamilienhauses inmitten des Darmstädter Stadtbezirks Bessungen. Das genossenschaftliche Finanzierungs- und Planungskonzept von werk.um architekten ist nur ein Ansatz von vielen weiteren, die bei diesem Projekt vermeintlich bewährte Vorgehensweisen hinterfragen und Alternativen im Sinne des Suffizienzgedankens aufzeigen.

Architekten: werk.um architekten
Tragwerksplanung: Pfeifer Interplan Bauberatung, Darmstadt

Kritik: Claudia Siegele
Fotos: Thomas Ott

Klingt verlockend – man zahlt eine Einlage in Höhe von 1 000 Euro/m2 und wohnt fortan für 13 bis 15 Euro Warmmiete unkündbar in zentraler Lage von Darmstadt, quasi umzingelt von Läden und sonstiger gewachsener Infrastruktur, die Straßenbahnlinie vor der Haustür. Keine Abrissbude, kein gesichtsloser Plattenbau – ganz im Gegenteil: Ein moderner, viergeschossiger Massivbau in Stahlbetonbauweise, das Flachdach üppig mit PV-Modulen bestückt. Zeitgemäße Architektur ohne Schnickschnack, mit Laubengängen zur Nordseite und Balkonfassade nach Süden, unverbaubarer Ausblick auf uralte Bäume und das Grün eines denkmalgeschützten Parks inklusive.

Per Einlage zum Mietgenossen

Aber wie geht das? Wo ist der Haken … wo liegt hier, bitteschön, der Hund begraben: Das kann im eiskalten Spekulationszeitalter mit zerbrochenem Mietspiegel doch gar nicht sein? Doch, kann es – dank eines über 100 Jahre alten Wohnungsbaukonzepts namens Genossenschaft. Das Prinzip: Mit der gezahlten Einlage wird man Mietgenosse und eine Art Teilhaber an der so mitfinanzierten Wohnung bzw. dem gesamten Gebäude. Der Mietvertrag heißt in dem Fall Nutzungsvertrag – ein kleiner, aber feiner Unterschied: Zwar bleibt die Wohnung »gemietet«, aber gegenüber einem klassischen Mietverhältnis sichert man sich mit der Einlagezahlung begehrte Wohnvorteile. Kündigung wegen Eigenbedarfs? Geht nicht. Schicksalsergebene Mieterhöhung? Gibt´s nicht. Denn man ist Miteigentümer, hat Mitbestimmungsrechte, profitiert von Gemeinschaftseinrichtungen und kann das Nutzungsrecht an »seiner« Wohnung vererben.

Der erste Schritt zur Suffizienz: Nachverdichtung

Mit eben dieser Idee, die finanziellen Mittel für den Bau des Mehrfamilienhauses K76 im Stadtteil Bessungen durch die Gründung einer Genossenschaft und den damit einhergehenden Einlagen interessierter Wohnungssuchenden aufzubringen, kam das Vorhaben zweier Architekten des Darmstädter Architekturbüros werk.um ins Rollen, für sich selbst und bis zu 13 weitere Interessenten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Thomas Lückgen und Arne Steffen sowie ein weiterer befreundeter Mitstreiter suchten und fanden schließlich das Grundstück in der Karlstraße 76, auf dem ein verwelktes und verwohntes Zweifamilienwohnhaus aus den 60er Jahren einen Käufer suchte, weil die Erben sich lieber den Geldwert als die Renovierungsarbeiten teilen wollten. Mit der Überlegung, an die Stelle des Häuschens ein Haus zu setzen und somit der Nachverdichtung an diesem wertvollen und perfekt erschlossenen Stadtraum zu genügen, war bereits der erste »suffiziente Gedanke« vollzogen, dem jedoch noch viele weitere folgen sollten.

Insgesamt 1360 m2 Wohnfläche, verteilt auf vier Geschosse, gaben das Baufenster, die Höhenvorgaben und die Geschossflächenzahl her. Genug Raum für 15 Wohneinheiten, die sich aber auch vermehren oder verringern können. Ganz nach Bedarf und nach Wunsch. Wobei diese Flexibilität der Wohnungsaufteilung ihren größten Reiz natürlich in der Phase der (roh-)baulichen Jungfräulichkeit zu entfalten wusste. Denn jeder weiß: Wenn die Wände erst einmal stehen, die Böden verlegt und die Türen eingebaut sind, verlangen einem auch Trennwände in Trockenbauweise eine gewisse Überwindung und Anstrengung ab, um sie zu versetzen. Aber die Stahlbetonweise in Kombination mit Last abtragenden Stützen, dem Erschließungsprinzip mittels Laubengang und der schottenartigen Wohnaufteilung mit Durchwohnen von Nord nach Süd lässt es problemlos zu, die jeweils 60 m2 großen Grundeinheiten (4,5 x 13,5 m) horizontal und auch vertikal aufzuweiten.

Gestufte Quadratmeterpreise

So konnte sich jeder frisch gebackene Genosse, wie beim Lego spielen, den Wohnraumbedarf ganz nach eigenem Gusto und den finanziellen Möglichkeiten zusammenstellen. Die einen wohnen nun schmal und maisonette, andere bleiben brav im Raster oder durchbrechen dieses frech und ungeniert. Im kleinen Rahmen variabel, also mehr oder weniger erschwinglich, sind folglich auch die Kosten pro Wohnung in Bezug auf den durchschnittlichen Quadratmeterpreis. Einige Wohnungen sind mit 115 % bewertet, andere nur mit 80 % – je nachdem, ob man das Souterrain mit Lichthof, das EG mit direktem Gartenzugang oder ein OG mit Blick über den Park bewohnt. Auch die Entfernung von der Straße und die lichten Raumhöhen beeinflussen den Preis. Ein fairer und marktüblicher Kostenansatz, der zudem die soziale Durchmischung in dem Mehrgeschosswohnhaus sichert.

Wohnwert auch außerhalb der Wohnung

Insgesamt 2,35 Mio. Euro kostete der Genossenschaftsneubau am Ende (KG 300 + 400) – was sich auf rund 1 700 Euro/m2 Wohnfläche verteilt. Wobei diese Rechnung nicht so ganz stimmt, denn da wären ja noch die besagten Gemeinschaftsflächen, die für alle Bewohner – Familien, Singles, Alt und Jung – zugänglich sind und in die Quadratmeterkosten mindernd eingerechnet werden müssten. Wo sich in üblichen Miethäusern neben den Kellerzellen bestenfalls noch ein Waschraum findet, können die Bewohner der K76 e. G. auch eine Gemeinschaftsküche, Gästewohnung, Werkstatt und einen Fitnessraum nutzen. Und nicht zu vergessen: Der riesige, gerade im Werden begriffene Garten hinter dem Haus, für den eine Außenküche, ein Bouleplatz, Sitzecken und Hochbeete geplant sind. Dieser Gemeinsinn, dem diese Treffpunkte und vielseitige Aktivitäten geschuldet sind, er ist das soziale Herz dieses genossenschaftlichen Wohnkonzepts und läuft bislang als Motor des Zusammenhalts wie geschmiert.

Gelebtes Gemeinwesen – von Klein bis Groß

Die Kinder spielen nicht nur gemeinsam, sie bilden eine eingeschweißte Clique, die auf Generalversammlungen Filmabende beschließt oder über den Bau eines Baumhauses diskutiert, während die Erwachsenen einen spontanen Plausch auf dem breiten Laubengang abhalten, im Garten gemeinsam grillen und nebenbei über die noch anstehenden gemeinsamen Restarbeiten am Haus beraten. Zwar hatten die drei Gründer grundlegende Entscheidungen in Bezug auf Gestaltung, Baugenehmigung und Haustechnik vorweg getroffen, was aufgrund ihrer Profession indes eher ein Glücksfall, denn eine Anmaßung war. Jedoch blieb mit dem individuellen Ausbau, den Fragen zum Miteinander und den Gemeinschaftsaspekten noch für alle Bewohner genug Klärungsbedarf, damit sich jeder eingebunden und in die Pflicht genommen sehen bzw. sich als gleichwertiges Mitglied der Hausgemeinschaft identifizieren konnte.

Lowtech-Heizkonzept spart Technikkosten

Dazu trägt übrigens auch das gebäudetechnische Konzept der K76 e. G. bei, das im Sinne der Suffizienz einer gewissen Exotik nicht entbehrt und selbst unter Fachplanern Skepsis hervorgerufen hat, ob das funktionieren kann. Die Bewohner tragen das Experiment überzeugt mit und verstehen sich als exklusive Pioniere für ein Nur-Strom-Heizkonzept, das in Kombination mit dezentralen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung dank Strahlungswärme komfortables Wohnen verspricht. Dabei ist der gedankliche Ansatz keineswegs exotisch, sondern folgt dem Lowtech-Prinzip, das auch Baumschlager Eberle Architekten mit ihrem Bürogebäude 2226 im Vorarlberger Lustenau schon verfolgt haben. Anders als ihre österreichischen Kollegen packten werk.um das K76 in den massiven Wandbereichen jedoch 20 cm dick mit Dämmstoff ein, sparten aber dafür auf verblüffende Weise und ausgesprochen radikal bei der Gebäudetechnik, die bei konventionellen energieeffizienten Gebäudekonzepten in der Regel mehr als 20 % der Baukosten ausmacht.

Prinzipiell der These folgend, dass die Energiewende es bedingt, dass die heute noch fossil dominierte Energieversorgung in naher Zukunft von Strom für die Beheizung von Gebäuden abgelöst wird, basiert das energetische Konzept auch auf einer Stromheizung. Allerdings sucht man hier die klassische Wärmepumpe einschließlich Pufferspeicher oder Geothermie vergebens – nicht einmal ein Heizraum ist im Keller zu finden und natürlich auch kein Nah- oder Fernwärmeanschluss. Das Gebäude hängt einzig am Stromkabel der Stadtwerke, deckt allerdings mit der 30 kWp PV-Anlage auf dem Dach rund 45 % des jährlichen Bedarfs selbst. Ja, und wie wird nun geheizt, und wo kommt das warme Wasser her?

Infrarotstrahler und elektrische Durchlauferhitzer

Wärme erzeugen an die Stahlbetondecken montierte Infrarot-Heizelemente, und für warmes Duschwasser sorgen dezentral und wohnungsweise installierte Elektro-Durchlauferhitzer, unterstützt von 5 l fassenden Warmwasserboilern. Also eine »Nur-Strom-Heizung« für alles. Die Architekten sehen in dieser Entscheidung die Chance, ein suffizientes Gebäude mit einer einfachen und resilienten Gebäudetechnik zu konzipieren. Um das zu verstehen – und es am Ende auch gut zu finden – muss man erkennen, dass dieses strombasierte Energieversorgungskonzept zunächst ganz viel einspart: Es entfällt die graue Energie für den Heizraum, es braucht keinen zentralen Wärmeerzeuger inklusive dessen Wartung, keine Wärmequellenerschließung (Luft, Wasser, Geothermie), keinen Pufferspeicher, keine Pumpen, keine Ventile, keine Leitungen inklusive Dämmung und einzurechnender Verluste, keine Wärmemengenzähler und keine kostenintensive Ablesung, keinen Heizkreisverteiler, keine Zirkulationsleitungen, keine Fußbodenheizung und auch keinen Heizestrich. Kurzum: Die K76 e. G. ist der Schrecken eines jeden Heizungs- und Sanitärinstallateurs. Entsprechend laut sind aus diesen Kreisen die Bedenken und Einwände dieser Lösung, ganz zu schweigen von den Zweifeln, ob so etwas überhaupt funktionieren kann?

Begleitforschung belegt niedrige Verbräuche

Die installierten Infrarot-Module bringen jeweils 550 Watt – je nach Größe der Wohnungen sind unterschiedlich viele dieser Module pro Wohnung unter der Decke Aufputz angebracht. Sie erreichen eine Oberflächentemperatur von max. 180 °C, was indes am eigenen Körper oder an Gegenständen keine unangenehme Strahlungswärme erzeugt, zumal die Module max. 15 Min. am Stück und nur wenige Male am Tag in Betrieb gehen. Damit der Komfort in jedem Fall gewahrt bleibt, sind die Module weder über Betten noch über Essbereichen oder Sitzecken angebracht. Pro Wohnung addiert sich die Heizleistung auf 2,2 bis 3,7 kW. Sowohl der Stromverbrauch der Heizmodule als auch der 21 kW-Durchlauferhitzer wird vom Wohnungsstromzähler erfasst.

Die nach EnEV berechneten Verbräuche bleiben aufgrund des guten Dämmstandards und der kompakten Bauform (A/V-Verhältnis: 0,4) ungeachtet des strombasierten Konzepts auf niedrigem Niveau: Der Endenergiebedarf liegt bei 37 kWh/(m2a), der Primärenergiebedarf erreicht wegen des höheren Faktors aufgrund des Energieträgers Strom 63 kWh/(m2a). Die ersten Ergebnisse der Begleitforschung, durchgeführt von der Hochschule Konstanz und gefördert mit Mitteln der Forschungsinitiative Zukunft Bau des BBSR, bestätigen die Berechnungen: Hochrechnungen aus Teilmessungen von 2017/2018 ergeben Heizverbräuche in Höhe von 23,4 kWh/(m2a), für die Warmwassererzeugung fallen 6,9 kWh/(m2a) an und die dezentralen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung beanspruchen 1,9 kWh/(m2a).

Suffizienz als Wohn- und Lebensgewinn begreifen

Sowohl die reduzierte Gebäudetechnik als auch die minimierte Wohnfläche von 60 m2 für das »Basis-Grundrissmodul« belegen, wie sich durch intelligente Planungsansätze suffiziente Prinzipien so in die Architektur und das Wohnen integrieren lassen, dass flächensparendes, ressourcenschonendes und energieeffizientes Bauen als Gewinn und nicht als Einschränkung empfunden wird. Oder anders ausgedrückt: Will man gefestigte »bewährte« Konzepte und lieb gewordene Gewohnheiten zugunsten einer nachhaltigen Lebensweise verändern, die nicht den Verzicht, sondern das »Anders« oder das »Besser« in den Fokus stellt, geht dies nicht ohne Querdenken, Hinterfragen, Kombinieren und Ausgleichen. Dies zeigt auch die Materialwahl, die sich beim K76 an weit mehr als nur an einem Aspekt – den Kosten – orientiert hat: Nämlich dem Zusatznutzen, den die Kombination aus Massiv- und Leichtbau, aus einfachen, hochwertigen und robusten Baustoffen, aus resilienten und recycelbaren Produkteigenschaften bietet. Getreu dem Motto: Was des einen Nachteil, ist des anderen Gewinn – die funktionalen Grundrisse mit Kinderzimmern, deren 10 m2 genügen, um Platz für Bett, Schreibtisch und Rückzug zu schaffen, werden durch attraktive Gemeinschaftsflächen ausgeglichen und aufgewertet. Aufgewertet schon allein durch den sozialen Kontakt, der damit innerhalb der Familie und im gesamten Wohnhaus gefördert und weiter nach draußen in den Garten, den Park, den Spiel- und Bolzplatz getragen wird. Die K76 e. G. zeigt, auf wie viel verschiedenen Ebenen sich Suffizienz positiv auswirken kann und durch bewusstes Nachdenken und Handeln das Leben verändert, ein kleines Stück nachhaltiger macht, ohne dass man es merkt oder gar als Einschränkung empfindet. Die beiden werk.um Architekten Thomas Lückgen und Arne Steffen leben mit ihren Familien in der K76 und spüren Tag für Tag was sie da geschaffen haben. Und dass es gut ist – nicht nur für sich, sondern auch für die Mitbewohner. Und sie merken mit der Zeit, was sich verbessern lässt, beim nächsten Lowtech-Suffizienz-Genossenschafts-Wohnprojekt.

werk.um Architekten, Darmstadt
Grundriss EG: werk.um Architekten, Darmstadt
Grundriss 1. OG: werk.um Architekten, Darmstadt
Grundriss 2 .OG: werk.um Architekten, Darmstadt
Grundriss 3. OG: werk.um Architekten, Darmstadt
Längsschnitt: werk.um Architekten, Darmstadt
Querschnitt: werk.um Architekten, Darmstadt
Lageplan: werk.um Architekten, Darmstadt

  • Standort: Karlstraße 76, 64285 Darmstadt

Bauherr: K76 e.G., Darmstadt
Architekten: werk.um architekten, Darmstadt (LP 1-9, Projektsteuerung)
Mitarbeiter: Christian Keil, Christian Pick, Lena Henschel
Tragwerksplanung: Pfeifer Interplan Bauberatung, Darmstadt
HLS-Planung: Delta-Tech Ingenieurgesellschaft, Darmstadt
Energieberatung: Ingenieurbüro Seelbach, Elsoff
Brandschutzplanung: Endreß Ingenieurgesellschaft, Frankfurt a. M.
BGF: 2 838,50 m² (inkl. Tiefgarage); Wohnfläche: 1 484,7 m²
BRI: 8 577 m³
Baukosten: 2,35 Mio. Euro (KG 300+400), 1 724 Euro/m² (ohne Tiefgarage)
Bauzeit: November 2015 bis August 2017
Auszeichnung: Preis für Innovation und Gemeinsinn im Wohnungsbau,
Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft u. Verbraucherschutz;
Forschungsprojekt der HTWG Konstanz (Infrarotheizung)

  • Beteiligte Firmen:

Rohbau: Anton Schick, Bad Kissingen, www.schick-bau.de
Dachabdichtung: Philipp Bender, Rüsselsheim, www.bender-dach.de
Trockenbau: Hartig, Mainhausen, www.hartig-trockenbau.de
Fenster: Schäfer Fensterbau, Heppenheim, www.schaefer-fensterbau.de
Lichtgitter: Lichtgitter, Stadtlohn, www.lichtgitter.de
Aufzug: GARAVENTA Lift, Köln, www.garaventalift.de
Durchlauferhitzer: Stiebel Eltron, Holzminden, www.stiebel-eltron.de
Heizkörper: Vitramo, Tauberbischofsheim, www.infrarotheizung-vitramo.de


Den kritischen Fragen unserer Kritikerin Claudia Siegele zu dem flexiblen Wohnkonzept des Genossenschaftsbaus begegnete der Architekt Thomas Lückgen mit einem suffizienten Lächeln – und wusste sie nachhaltig von der Idee zu überzeugen.


werk.um architekten

Erhard Botta

Architekturstudium an der TU Darmstadt. Mitarbeit
in mehreren Darmstädter Büros, 1995 Gründung von werk.um mit drei Partnern. 2016 Gründung von mobispace für mobile Ersatzbauten. Vortrags- und Jurytätigkeit, diverse Veröffentlichungen in Fachmedien.

Thomas Lückgen

Architekturstudium an der TU Darmstadt. Mitarbeit in einem Düsseldorfer Architekturbüro, 1995 Gründung von werk.um. Schwerpunkt genossenschaftlicher Wohnungsbau. Jurytätigkeit, Veröffentlichungen.

Arne Steffen

Architekturstudium an der TU Darmstadt. Freiberufliche Tätigkeiten, 1995 Gründung von werk.um. 2010 MBA Nachhaltigkeitsmanagement an der Leuphana Universität. Forschungstätigkeit am Wuppertal Institut.