Marktfaktor Architektur

Text: Gudrun Escher

Bald nach Baufertigstellung 1999 kaufte die Hoechster Pensionskasse das Objekt, wie es in der Immobiliensprache heißt, »Neuer Zollhof 1« am Medienhafen in Düsseldorf von dem Konsortium, das dieses Gebäude als eines von drei schief-runden Bürohäusern nach einem Entwurf von Frank O. Gehry hatte errichten lassen. Das Haus ist derzeit zu 90 % vermietet bei Mietpreisen am oberen Ende der Skala, obgleich im Umfeld die Mieten günstiger sind, weil die Leerstandsrate im Medienhafen noch über den 11,3 % von ganz Düsseldorf liegt. Die Hoechster Pensionskasse legt die Pensionsgelder der Firmenangehörigen langfristig so an, dass daraus die Firmenrenten finanziert werden können. Um dies sicherzustellen, sucht man ausschließlich hochwertige Objekte ab einer bestimmten Größenordnung in so genannten 1A-Lagen in den für den Büromarkt wichtigsten fünf deutschen Städten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München. Der Neue Zollhof passte in dieses Anforderungsprofil. Die Wahl fiel damals auf den Turm in Ziegelverkleidung, weil dieser am besten zum Hafenambiente passe und witterungsbeständiger sei als seine Nachbarn, zudem in kleinere, leichter vermietbare Einheiten teilbar. Statt für einen bestimmten Nutzer wurden die prägnanten Türme mit Blick auf einen florierenden Immobilienmarkt errichtet, ihr Bild geriet zum Aushänge-schild für die Stadt Düsseldorf als Immobilienstandort, obgleich das Investment sich nicht für alle drei Türme gleich profitabel entwickelte.

»Der Markt ist der ökonomische Ort des Zusammentreffens von Angebot und Nachfrage, an ihm vollziehen sich die Preisbildung und der Güter- und Leistungsaustausch.« Diese allgemeine Definition aus der Betriebswirtschaftslehre gilt auch für Immobilien: Ohne Marktbedingungen kein Immobilienmarkt und auch kein Marktfaktor Architektur. Was das bedeutet, erleben die Beitrittsländer zur Europäischen Union von Polen bis Ungarn, hier allerdings noch als Nachfragemarkt, um den steigenden Bedarf an modernen Büroflächen zu befriedigen. Dagegen herrscht in den westeuropäischen Ländern längst ein Angebotsmarkt. »Nachfrage befriedigen ist gut, Nachfrage produzieren besser« lautet die wichtigste Maxime, um Produkte – und als solche auch Gebäude – erfolgreich an einem gesättigten Markt zu platzieren. Den Weg dorthin ebnet das Marketing, das Strategien zur Ausrichtung des eigenen unternehmerischen Handelns auf den Markt umfasst und im Aufbau von Marken münden kann. Dafür ist Marktforschung notwendig, die Definition von Zielgruppen und die Analyse der eigenen Kompetenzen.

Investitionen in Gebäude und einen Handel mit Besitzanteilen gab es schon immer, aber ein gesonderter Immobilienmarkt begann sich erst vor etwa zwanzig Jahren in Europa zu entwickeln, also erst, seit es mehr Gebäude gibt als benötigt werden. Angesichts steigender Geldmengen auf der Suche nach wertstabilen Anlagemöglichkeiten werden dessen Verflechtungen mit dem Kapitalmarkt immer enger, wie die geplante Einführung von Real Estate Investment Trusts REITs als Sonderform der Immobilienaktie auch in Deutschland zeigt. Eine Richtgröße für die Wertermittlung eines Objektes ist das Vielfache der Jahresnettomiete, die jedoch bei längerem Leerstand hypothetisch bleibt. Wenn erst umgebaut werden muss, um Endnutzer zu gewinnen, ist die Zweitverwertung eingeschränkt, was einen Wettbewerbsnachteil bedeutet. Dann muss der Käufer abwägen, ob die Extravaganz etwa eines Zollhofs ein hinreichendes Äquivalent für Defizite an anderer Stelle darstellt. Nach Umfragen bei Investoren, sowohl privaten als auch institutionellen wie der Hoechster Pensionskasse, ist nach dem Standort die »Qualität« einer Immobilie der zweitwichtigste Faktor, ohne dass definiert werden könnte, worin sich Qualität ausdrückt und wie sie mit »Architektur« zusammenhängt. Zudem sind die Interessen von Investoren so unterschiedlich wie die Bauwerke und ihre Lage, von risikofreudig mit hohen Renditeerwartungen bis konservativ und auf langfristiges Halten des Bestandes ausgerichtet. Leider muss festgestellt werden, dass die aus Investorensicht ideale Immobilie auch heute das langfristig an eine staatliche Institution vermietbare Standardbürogebäude – vorzugsweise mit Zellenbüros ausgestattet – ist.

Die erste europäische Immobilienmesse MIPIM fand 1990 in Cannes statt, die deutsche Expo Real in München startete 1997. Auf beiden Messen werden Preise für das vergeben, was die Marktteilnehmer als vorbildlich ansehen, so 1998 in Cannes für das »Stadttor Düsseldorf«. Dieser gläserne Torbau, dessen Energiekonzept die Ästhetik maßgeblich bestimmt, wurde als »Technologische Architektur« für das Büro Petzinka Partner zum Markenzeichen und hat sich auch für den Projektentwickler Engel Canessa Unternehmensgruppe bewährt. Sie konnte diese Top-Immobilie vor Kurzem an das US-Investment-Unternehmen »Strategic Value Partners« veräußern, nicht zuletzt aufgrund der langfristigen Teilvermietung an die Staatskanzlei des Landes Nordrhein-Westfalen. Ein weiterer Mieter ist ein Regus Business Center, das Büroflächen auf Zeit anbietet. Dort hat man durchweg gute Erfahrungen gemacht, denn die Kunden schätzten »das moderne Design und positive Raumklima, dazu den tollen Blick aus der 16. und 17. Etage«. •