Erfolg an der Moskwa

Text: Gudrun Escher

Nach einer Umfrage der Bundesarchitektenkammer haben ihre Mitglieder relativ wenig Interesse daran, auf Messen selbst vertreten zu sein. Wenn überhaupt, so sei allenfalls die jährliche MIPIM in Cannes attraktiv. Hieraus spricht sicher nicht die Sehnsucht nach dem Frühling an der Côte d’Azur, sondern die Neugierde auf Projekte aus aller Welt, die auf diesem Internationalen Immobilienmarkt gezeigt werden. Aber auch im März 2007 war kaum ein Dutzend deutscher Architekten als Teilnehmer gemeldet und noch weit weniger Büros beteiligten sich als Partner an den verschiedenen Stadtständen. Nun bemüht sich das Netzwerk Architektur Export NAX der Bundesarchitektenkammer für 2008 um eine MIPIM-Teilnahme, ähnlich der der Briten, die sich mit der »UK Architecture Lounge« im Dunstkreis der Stadt London präsentieren oder der französischen Afex »Architectes français à l’export«, die auf einer Yacht am Kai neben dem Palais des Festivals vertreten waren.

Nirgendwo sonst auf der Welt reagiert die Branche so rasch auf aktuelle Trends. Tage nur, nachdem der Klimabericht der UN weltweit Schlagzeilen machte, wurde ökologisches Handeln auf die Agenda gesetzt, gewannen umweltschonende »grüne« Projekte an Aufmerksamkeit, wurde für 2008 eine neue Kategorie »Green Buildings« zum MIPIM Award verkündet. Gleichzeitig beherrschten angesichts der Schieflage einer amerikanischen Hypothekenbank Geldmarktthemen die Gespräche. Erfolgreich ist, wer bei aller Wachstumseuphorie seine Anlageobjekte sorgfältig wählt und den Mittelweg zwischen opportunistischem Ausnutzen von Marktchancen und solider Absicherung eines Projekts durch bewährte Partner findet.

Eine Region, die derzeit kräftiges Wachstum und gute Erträge verspricht, sind die Länder der russischen Föderation. Allein die Zahl der Teilnehmer aus dieser Region stieg gegenüber dem Vorjahr um 44 Prozent, insgesamt stellten russische Unternehmen damit die viertstärkste Gruppe dar. Als Europas dynamischsten Markt bezeichnen die Analysten des weltweit operierenden Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle die Stadt Moskau, wo bei nur 3,6 Prozent Leerstand (Frankfurt 16,2 Prozent) ein Büroflächenbedarf von 1,4 Mio Quadratmetern bestehe, bei Höchstmieten bis zu 1500 Dollar pro Quadratmeter – Tendenz steigend. Hier winken Renditen von durchschnittlich 9 Prozent (Frankfurt 4,5 Prozent), vorausgesetzt, es gelingt, in diesem stark lokal dominierten Feld Fuß zu fassen, bevor ein Überangebot die Preise drückt.

Als eine gute Eintrittskarte in neue Märkte sowohl für Investoren als auch für die planenden Architekturbüros betrachtet Bärbel Schomberg, Vorstandssprecherin der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) und diesjährige Vorsitzende des Preisgerichts, einen MIPIM-Award. Damit könne man neben Kompetenz nachweisen, dass man Anerkennung auf internationaler Plattform gefunden habe. Während die Jury für die MIPIM-Awards in fünf Kategorien jeweils drei realisierte Objekte nominiert und die Messebesucher die Endauswahl treffen, werden die MIPIM Future Project Awards durch eine Fachjury unter Vorsitz des Herausgebers der Architectural Review, Paul Finch, an (noch) nicht realisierte Projekte vergeben.

Neben einem Projekt für New York und einem für Guangzhou, China, erhielt in diesem Jahr das Büro Eller + Eller Architekten, Düsseldorf Berlin Moskau, in der Kategorie »Hochhäuser« des Future Projects Awards eine Auszeichnung für das »Kutuzovsky International Center« in Moskau.

Die Anfänge des Projekts reichen zurück in die Zeit, als Erasmus Eller auf eigene Faust versuchte, in Moskau als Architekt Fuß zu fassen und dabei Russisch lernte. Aus einer persönlichen Bekanntschaft ging 1994 der Plan für einen prominent im Zentrum der Stadt am Ufer der Moskwa positionierten Baukomplex mit zwei Turmhäusern hervor. Der damalige Bauherr, ein Russe, hatte die strategisch günstige Lage des Areals richtig eingeschätzt und sich in einem Bieterverfahren das Pachtrecht für 1 Mio Dollar gesichert. Das den Vermarktungschancen angepasste Grobkonzept überzeugte auch Bürgermeister Luschkow und den Stadtarchitekten Kuzmin, mit denen das Team frühzeitig das Gespräch gesucht hatte.

Die konkrete Entwurfsplanung konnte jedoch erst 2003 nach der russischen Wirtschaftskrise wieder aufgenommen werden. Auftraggeber war jetzt eine vom Erstinvestor gemeinsam mit Partnern gebildete Objektgesellschaft OAO International Center Moskau. Diese nutzte inzwischen die günstige Marktsituation und veräußerte das Projekt einschließlich Entwurfskonzept Ende 2006 für jetzt 200 Mio Dollar an den russischen Projektentwickler Mirax weiter. Damit war die Arbeit des Büros Eller + Eller Architekten abgeschlossen und der Honorarvertrag erfüllt, der 30 Prozent Vorkasse und monatliche Abschlagszahlungen zur Bedingung gehabt hatte. Diese Vertragsgestaltung ist Ergebnis schmerzlicher Erfahrungen. Zunächst musste Erasmus Eller feststellen, dass die deutsche HOAI mehr Leistungen enthält als vergleichbare Regeln in USA oder Großbritannien, weshalb Deutsche regelmäßig zu teuer sind. Jetzt bietet er nur noch den Entwurf an und Weiteres wie Detailplanung, Ausschreibung und Bauüberwachung als optionale Zusatzleistungen. Die Ausführungsplanung für das Kutuzovsky Projekt übernahm das Moskauer Partnerbüro Sergej Kisselev, mit dem Eller bereits früher zusammengearbeitet hatte; die Baustelle ist inzwischen eingerichtet.

Ob letztendlich das Ergebnis den ersten Planungen nahekommt, wird von den künftigen Eigentümern des in Bauabschnitte teilbaren Projekts abhängen. Die verkehrsgünstige Lage an der Kreuzung wichtiger Magistralen, dazu die direkte Anbindung an die Metro und eine S-Bahnlinie, die hier einen zusätzlichen Bahnhof erhalten soll, bestimmen sowohl die funktionale Ausrichtung als auch die räumliche Komposition. Sechs separate Einzelgebäude mit 368 000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche sind auf einem gemeinsamen, über das Flußufer erhobenen Plateau angeordnet, unter dem die Tiefgeschosse der Parkebenen liegen. Eine Plaza unter freiem Himmel bildet das vom Lärm der Stadt abgeschirmte Zentrum, umstanden von blockhaften Kuben und überragt von den dreiseitigen Zwillingstürmen mit gerundeten Ecken und über 200 Metern Höhe. Zusätzlich verbinden überdachte Passagen die Atrien aller Gebäude. Den Auftakt bildet ein zwölfgeschossiger Block mit Zugang zu einer viergeschossigen Shopping Mall mit Restaurants und gegebenenfalls einem Hotel. Hauptsächlich sind die Flächen jedoch als Büros nach internationalem »Class A«-Standard ausgelegt; 20 000 Menschen in Regeletagen von 18 Metern Tiefe, die flexible Teilbarkeit zulassen. Die Jury überzeugte der »robuste« Grundriss, der hohe Aufenthaltsqualität verspricht und einer etappenweisen Umsetzung entgegenkommt, dazu das für Moskauer Verhältnisse schlichte Design und die städtebauliche Funktion als Pendant zum Hochhauscluster des neuen Stadtviertels »Moskau City« am Flussufer gegenüber.

Erasmus Eller hatte die MIPIM erstmals 1995 besucht, um ein Verständnis für die Immobilienbranche zu entwickeln. Erst wenn man deren Sprache verstehe, könne man potenzielle Auftraggeber davon überzeugen, dass ein Architekt ein Partner sei, der Architekt müsse sich dabei als Aktivator und Kommunikator verstehen. Seine starke Position als verlässlicher Partner hatte sich Eller in Moskau mit Projekten wie dem Sitz von DaimlerChrysler erarbeitet, das von der Stadt 2000 als »bestes Bürogebäude« ausgezeichnet wurde. Neben aktuellen Bauvorhaben für Metro und Siemens gibt es weitere Moskau-Pläne, diesmal in Projektgemeinschaft mit Kohn Pedersen Fox. •