In unmittelbarer Nähe zum Flughafen München gelegen, unterliegt die Gemeinde Fraunberg einem enormen Veränderungs- und Anpassungsdruck, der alle Lebensbereiche umfasst. Gemeinderat und Bürger haben sich entschlossen, der Entwicklung nicht freien Lauf zu lassen, sondern aktiv einen neuen Weg zu gehen, bei dem die Nachhaltigkeit und der schonende Umgang mit der Ressource Grund und Boden an erster Stelle stehen.
Prof. Matthias Reichenbach-Klinke
»Weil das Dorf seine Identität bewahren will, hat der Gemeinderat die Gewerbegebiete gestrichen«, so hieß es in der Süddeutschen Zeitung vom 1. Juli 2005. [1] Das Vorgehen der Gemeinde Fraunberg, die im FNP ausgewiesenen Gewerbegebiete zu streichen und gezielt die Ansiedelung von Gewerbe auf leer gefallenen, innerörtlichen Hofstellen zu betreiben, sucht in Deutschland seinesgleichen. Zur Realisierung der Ziele wurde ein Entwicklungs- und Handlungskonzept [2] aufgestellt, das im Weiteren vorgestellt wird und von folgenden vier Grundsätzen ausgeht:
1. Aus der Sicht der Denkmalpflege und Heimatpflege ist es von prinzipieller Gewichtung, die kulturellen Werte zu bewahren und weiterzuentwickeln.
Die Kulturlandschaft Bayerns ist in weiten Teilen von Einzelhof- und Weilerbesiedlung gekennzeichnet – ein kulturelles Identitätsmerkmal. Allerdings entwickelt sich der Erwerbstätigenanteil in der Landwirtschaft nach wie vor rückläufig. In Fraunberg reduzierten sich die landwirtschaftlichen Betriebe von 1994 bis 2002 um ca. 20 Prozent, die prägenden Siedlungselemente der etwa 240 Gehöfte sind nur noch zu ca. ¼ der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten (Erhebungen 2003). Das heißt, die Idee der traditionellen Kulturlandschaft, die im Wesentlichen auf der landwirtschaftlichen Funktion beruht, muss weiterentwickelt werden, um im Sinne der Nachhaltigkeit bestehende untergenutzte Bausubstanz mit neuen Funktionen zu beleben. Dabei darf nicht verkannt werden, dass im ländlichen Raum die unterbäuerliche Schicht mit etwa 60 Prozent immer in der Überzahl war, ergänzende Berufszweige also die Regel waren. [3] In der Typologie prägt noch heute das Wohnstallhaus in differenzierten Vorkommen die menschliche Besiedlung: als Streusiedlung (Einzelhof, 1 bis 3 Wohnstätten), als Weiler (Hausgruppe 3 bis 20 Wohnstätten) oder im Dorfverband (überwiegend Straßendörfer); und im Einzelnen als Winkelhof, Dreiseit- oder Vierseithof.
Dass die Bevölkerungszahlen in den Außenbereichsstandorten der Streusiedlungen und Weiler stärker sinken, weist die ortsteilbezogene Statistik der letzten zehn Jahre nach. Das heißt, das kulturell-soziale Identitätsmerkmal der Siedlungsmodelle im ländlichen Raum ist von zunehmender Erosion bedroht. Die Tendenz wird durch das attraktive Arbeitsplatzangebot im nahen Münchner Flughafen noch unterstützt.
1. Die Landwirtschaft ist angesichts der ökonomischen Randbedingungen nicht mehr in der Lage, allein den siedlungskulturellen Auftrag im Außenbereich wahrzunehmen. Ökonomisch tragfähige Betriebe entwickeln sich zudem verstärkt als agrarindustrielle Sondergebiete.
Die Landwirtschaft ist nicht nur ein wichtiger Wirtschaftsfaktor, sondern von soziokultureller Bedeutung, Pfleger der Kulturlandschaft und Sicherer der natürlichen Ressourcen. Die folgenden Faktoren bestimmen tendenziell die Entwicklung der Landwirtschaft [4].
- 1. Der Strukturwandel wird sich weiter beschleunigen und zu neuen Unternehmensformen in der Landwirtschaft führen, wobei Eigentums- und Bewirtschaftungsstrukturen nicht – wie im traditionellen Bauernhof – identisch sein müssen.
- 2. Großmaschinen prägen den Ackerbau und bedingen für deren überbetrieblichen Einsatz Feldschläge > 10 ha (in Bayern derzeit nur 1 Prozent der Feldschläge!). Zur Sicherung des Agrarstandortes Bayern sind deshalb neue Formen der Flurzusammenlegung ohne aufwändige Eigentumsübertragungen zu entwickeln.
- 3. Rationelle und tiergerechte Ställe sprengen die Dorfstruktur. Sie erfordern geeignete Standorte in der Feldflur, während die Dörfer ihre landwirtschaftliche Prägung zunehmend verlieren.
- 4. Intensive und extensive Landbewirtschaftungen driften weiter auseinander und gefährden eine flächendeckende agrarische Landnutzung auf benachteiligten Standorten; hier sind neue Modelle einer Kulturlandschaftspflege als »Koppelprodukt« von agrarischen und landespflegerischen Zielen zu entwickeln. Für die weltweite Ernährungssicherung sind günstige und international konkurrenzfähige Agrarstandorte vor einer weiteren Zersiedlung zu schützen.
- 5. Ökologische Dienstleistungen und die Multifunktionalität des ländlichen Raums weisen der Landwirtschaft neue Aufgaben zur Erzeugung von Biomasse für die energetische Nutzung, aber auch als Dienstleister für die Landschaftspflege und für Urlaubs- und Freizeitaktivitäten der Bevölkerung zu.
- 6. Der Außenbereich ist im Wesentlichen über die Privilegierung der Bauvorhaben definiert. Das Baugesetzbuch ermöglicht jedoch, dass alle Gemeinden ihre Planungshoheit im Außenbereich stärker wahrnehmen können. Hier hat sich eine wahre Pilothaftigkeit für Fraunberg ergeben.
Der gesamte Gemeindebereich wird als »wertvolle Kulturlandschaft« dargestellt. Diese wird als eigene Legendenziffer vermerkt und beinhaltet die Qualität des ganzheitlichen Zusammenwirkens von Siedlung, Wegenetz und Landschaft. Städtebauliches Ziel ist es, die Kulturlandschaft lebendig zu halten, Leerstand zu vermeiden und in qualitätsvoller Weise weiterzuentwickeln. Die Grundsätze nachhaltiger Siedlungsentwicklung werden hier als besonderer Belang der gemeindlichen Bauleitplanung und als Ziel der gemeindlichen Entwicklung (Planungshoheit) dargestellt.
2005 hat die Gemeinde Fraunberg im Wettbewerb »Zukunftsfähige Landnutzung in Bayerns Gemeinden« eine Auszeichnung für »Nachhaltige Gemeindeentwicklung« erhalten, in der es heißt: Im Zuge einer Flächennutzungsplanänderung wird der Flächenverbrauch in der Gemeinde eingedämmt, Ausweisungen von Gewerbegebieten oder Wohnbauflächen werden zugunsten einer angepassten baulichen und wirtschaftlichen Weiterentwicklung in den Dörfern und Ortschaften zurückgenommen. Neben langfristigen Perspektiven für die Landwirtschaft und einer zukunftsorientierten Weiterentwicklung der kleinen Ortschaften und Weiler durch zeitgemäße, der Situation angepasste Formen von »Wohnen und Arbeiten« entstehen neue Modelle zur besseren Kooperation und Vernetzung verschiedener Stellen.
Im Zuge des Strukturwandels in der Landwirtschaft freiwerdende Bausubstanz und Grundstücke sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden. Mehrere kleinere Gewerbebetriebe konnten bereits in vorhandener Bausubstanz im Außenbereich untergebracht werden.
Die vorbildliche Bürgerbeteiligung in Fraunberg zeigt sich insbesondere durch den Verein »Gemeindeentwicklung Fraunberg e.V.«. Er versteht sich als Dachorganisation, die allen Bürgern fachliche und finanzielle Hilfestellung anbietet. ›
› Es wird folgendes mögliches Schema der planungsrechtlichen Umsetzungen erarbeitet:
- 1. Im Flächennutzungsplan wird die Kategorie »Erhaltenswerte Kulturlandschaft« über eine flächige Schraffur dargestellt (Außenbereich insgesamt). Die Kategorie entspricht dem Inhalt »Erhaltung und Weiterentwicklung charakteristischer ländlicher Strukturen – funktional, sozial, ökologisch, städtebaulich«. Damit ist der öffentliche Belang der Kulturlandschaft dargestellt, auf dessen Grundlage weitere Planungen aufbauen. Dabei handelt es sich nicht um eine Bauflächenkategorie – der § 35 bleibt gültig. Danach sind allerdings nach mehrfacher Bestätigung innerhalb der Bausubstanz weitgehend sämtliche Nutzungen möglich – § 35
- 2. Die neue Kategorie im Flächennutzungsplan bildet den Ausgangspunkt für eine Satzung mit besonderen Gestaltungsauflagen, z. B. maximale Breiten und Längen, Höhenentwicklungen und Materialfragen. Erhöhter Beratungsbedarf ist hier gegeben.
- 3. Bei entwicklungsorientierten Vorhaben mit hohen Neubauanteilen sind Bebauungsplanungen (einfach oder qualifiziert) notwendig. Für besondere Entwicklungen – z. B. Aussiedlung, Hotel sind Bauflächenkategorien im Flächennutzungsplan (Deckblatt) mit Bebauungsplan aufzustellen.
- 4. Nachdem die Darstellung mit der genannten Kategorie im Flächennutzungsplan in der Regel nicht ausreicht, eignet sich vor allem das Instrument des einfachen Bebauungsplans.
Im Außenbereich werden zwei Siedlungskategorien unterschieden.
- 1. Ortsteile mit Eigenentwicklung: Diese Ortsteile stellen aufgrund der Einwohnerzahl und der vorhandenen Bebauung eine »Zwischenkategorie« zu den kleinen Dörfern in der wertvollen Kulturlandschaft dar. Es bestehen starke soziale Strukturen, die einer Stützung bedürfen. Diese Ortsteile sind nur für eine begrenzte Entwicklung geeignet. Diese Ortsteile werden »landläufig« auch als »Ortsteile mit vorhandener Bebauung von einigem Gewicht« bezeichnet und sind als Dorfgebiet (MD) dargestellt. Im Fall der Gemeinde Fraunberg handelt es ich um 12 Ortsteile mit 23 bis 10 Wohnstätten, 68 bis 14 Einwohner.
- 2. Prägende Siedlungselemente in der Kulturlandschaft: Die Gemeinde hat insgesamt 42 Ortsteile, davon 6 Dorfanlagen. Der Begriff der prägenden Siedlungselemente in der Kulturlandschaft erfasst als Kategorie Strukturen mit mehr als drei Wohnstätten sowie Einzelstandorte, die als prägende Elemente besonderer Begründung bedürfen.
Zur Sicherung des Siedlungsmodells ist ein dreistufiges System entwickelt worden:
- 1. Nutzungsänderungen in der vorhandenen Bausubstanz Beurteilung nach § 34/35 in der Regel ohne Bebauungsplan.
- 2. Maßvolle Weiterentwicklung, Ersatzbauten oder weitergehendeUmbauten werden in der Regel durch einfache Bebauungsplänedefiniert.
- 3. Erhebliche Neuentwicklungen werden über qualifizierte Bebauungspläne abgesichert. Unter diese Kategorie fallen auch Aussiedlungen von landwirtschaftlichen Betrieben, die damit auch über die Planungshoheit der Gemeinden in ihrer Ausprägung bestimmt werden.
In den Stufen 1 und 2 müssen ortsbildprägende Vorhaben oder Vorhaben die aufgrund der vorgesehenen Nutzung für den Ortsteil erhebliche Auswirkungen haben, vor der Behandlung im Bauausschuss und Gemeinderat eine Bauberatung mit dem Bauherrn durchlaufen. Nur dem zwischen Bauwerber und Gemeinde erzielten einvernehmlichen Ergebnis der Bauberatung wird das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB erteilt. Als Grobraster für eine Vorhabensbeurteilung und Bauberatung durch die Gemeinde werden folgende Kriterien angewandt:
- Das Planvorhaben bewegt sich überwiegend in dem bestehenden Bauvolumen vorhandener Gebäude.
- Es sind nur dorfgebietsverträgliche (dorfverträgliche Landwirtschaft, typgerechtes Gewerbe, ländliches Wohnen) Vorhaben zulässig.
- Die Erschließung ist gesichert.
- Die vorhandene Infrastruktur ist für die beabsichtigte Bebauung ausreichend.
Zusammenfassung
Aufgrund der neuen städtebaulichen Randbedingungen ist es möglich, Neuausweisungen von Bauflächen zugunsten der Wiederverwendung bestehender Strukturen zu vermeiden. Insbesondere die eingangs genannte Aussage »Weil das Dorf seine Identität bewahren will, hat der Gemeinderat die Gewerbegebiete gestrichen«, ist vor dem Hintergrund des städtebaulichen Modells plausibel.
Im ländlichen Raum verlangen die differenzierten Siedlungsmodelle in der Kulturlandschaften vor dem Hintergrund nachhaltiger Zielsetzungen differenzierte Auslegungen der Planungsgesetze und vor allem verstärkte fachlich qualifizierte städtebauliche Modelle im Sinne verantwortungsvoller Planungshoheit. Das häufig vernachlässigte Instrument der vorbereitenden Bauleitplanung und den im § 1 BauGB definierten Aufgaben kann die Schlüsselstellung wieder einnehmen, um Nachhaltigkeit im Sinne ressourcenschonender, sozialverträglicher und intelligenter Weise zu realisieren. Die besondere Verantwortung besteht in der Wahrung der naturgegebenen Daseinsgrundlagen und der Fortführung der kulturellen Qualitäten. »Eine überzeugende Ideenvielfalt entspringt aus dem eigens gegründeten Gemeinde-Entwicklungs-Verein und der überaus starken Beteiligung der Bürger. Die Rücknahme von Gewerbe- und Wohngebietsausweisungen erhält die traditionelle Ortstruktur mit Weilern und Ortsteilen.« [7] •
Literaturnachweis: [1] SZ, 1.7.05. Hans Kratzer, Das Exempel von Fraunberg. [2] Entwicklungs- und Handlungskonzept für die Gemeinde Fraunberg, 9.12.2003, Auftraggeber: Bereich Zentrale Aufgaben BZA der Direktion für ländliche Entwicklung München. Von Prof. Reichenbach-Klinke, H. Schranner, Architekten; Dr. K. Zeitler, Soziologe; Juristische Beratung: Dr. F. Dirnberger, Bayerischer Gemeindetag. [3] Ideen zum Neuen Dorf – Forschungsvorhaben, Auftraggeber: Bayer. Staatsministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten. Von Prof. Reichenbach-Klinke, Lehrstuhl für Planen und Bauen im ländlichen Raum, TU München 2000, Veröffentlichte Materialien zur ländlichen Entwicklung, Heft 38, 2000. [4] Nach Prof. Dr. H. Schön, Leiter LfL, Landesanstalt für Landwirtschaft Weihenstephan, 2003. [5] Dokumentation Zukunftsfähige Landnutzung in Bayerns Gemeinden, Wettbewerb 2005, Hrsg. Bayer. Staatsministerium für Landwirtschaft und Forsten, München 2005. [6] Planungshilfen für die Bauleitplanung 2005, Hrsg. Oberste Baubehörde im Bayer. Staatsministerium des Innern. [7] Zitat aus [3].
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