Im Altbau wird Schimmel vor Beginn einer Sanierung häufig nicht erkannt und in der Folge überbaut. Deshalb gilt bei der Begehung: mit allen Sinnen erfassen, auf neuralgische Punkte achten und Hilfsmittel vom Spürhund bis zur Laboruntersuchung nutzen.
Text: Jürgen B. Schrader; Fotos: Sachverständigenbüro Schrader; peridomus Institut Dr. Führer
Die vorhandene Bausubstanz hat immer ihre Geschichte, die ins Hier und Jetzt reicht. Im Einfamilienhaus etwa gab es Nutzer, die ihren noch feuchten Neubau schnell beziehen mussten oder im Lauf der Jahre wenig gelüftet und geheizt haben. In anderen Bauten gab es vielleicht mal Wasserschäden vom umgekippten Wassereimer, dessen Inhalt im Boden versickert ist, aus undichten Wasserleitungen und Sanitäranschlüssen oder aufgrund von Sturmschäden. Nicht zu vergessen: undichte Außenbauteile im Keller und EG. Also immer wieder Wasser im Gebäude, das da nicht hingehört. Und eine Woche Wasser in flüssiger Form auf und in der Baukonstruktion kann die Grundlage für das Wachstum von Schimmelpilzen sein, denn ausreichend warm zum Keimen der überall vorhandenen Sporen ist es fast immer.
Hygienische Analyse ist notwendig
Nicht immer merken Nutzer von belasteten Räumen, dass dort Bedingungen herrschen, die von Umweltmedizinern und Innenraumhygienikern als gesundheitsgefährdend beurteilt würden. Über den Hintergrundwerten für einen gesunden Aufenthalt liegende Schadstoffbelastungen ließen sich bei entsprechenden Untersuchungen sicher in viel mehr Gebäuden finden, als es zurzeit der Fall ist. Darum muss bei jeder beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme im Bestand und auch bei der bautechnischen Beratung zum Kauf einer Immobilie der Auftraggeber darauf hingewiesen werden, dass das Bauwerk vor einer Planung grundsätzlich erst auf den hygienischen Zustand untersucht werden sollte. Erst wenn dazu ein Ergebnis vorliegt, ist eine Planung der notwendigen bautechnischen Maßnahmen verantwortlich möglich. Und dabei ist es egal, ob ein Architekt, Bauingenieur oder Handwerker die Planungsverantwortung für die auszuführenden Bauleistungen trägt. Jeder, der diesen Hinweis nicht nachweisbar gegenüber seinem Auftraggeber macht, setzt sich erheblichen Schadensersatzansprüchen aus, wenn im Nachhinein Belastungen des Gebäudes mit Schimmelpilz (oder anderen Schadstoffen) festgestellt werden.
Ausdrücklich ist darauf hinzuweisen, dass das nicht nur bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen gilt, sondern grundsätzlich auch bei der bautechnischen Beratung durch einen Fachkundigen beim Kauf einer älteren Immobilie. Denn auch ein erst wenige Jahre altes Gebäude kann z. B. wegen eines Wasserschadens, wegen Wärmebrücken oder aufgrund von Feuchte während der Bauzeit mit Schimmelpilzen in der Konstruktion belastet sein.
Worauf achten bei der Begehung?
Natürlich helfen in einem ersten Schritt ein gründlicher Augenschein vom Keller bis zum Dach, der Einsatz des eigenen Geruchssinns und die Kenntnis der bauzeittypischen Konstruktionen, um hygienische Belastungen der Innenräume zu erkennen. Diese Schadstoffquellen sind als Erstes zu beseitigen, selbstredend mit ihren Ursachen. Erst dann ist beispielsweise an zusätzliche Dämmmaßnahmen der gesamten Gebäudehülle, neue Sanitärräume, neue Böden usw. zu denken. Dies gilt für das Einfamilienhaus ebenso wie für den Geschosswohnungsbau und gewerblich oder öffentlich genutzte Gebäude.
- Die fachkundige Kontrolle eines Gebäudes beginnt im UG. Einen ersten Eindruck gibt oft der Geruch. Wenn es modrig-schimmelig riecht, gilt es meist nur noch die Quelle zu finden. Bei bestehenden Gebäuden ist im erdangefüllten Bereich immer der Blick auf die Außenwände, die Innenwände direkt über dem Boden und auf den Boden selbst zu richten, wenn er direkt über dem Baugrund liegt. Abplatzende Oberflächenbeschichtungen, Salzausblühungen, bräunlich gefärbte Ränder von Flecken sind Zeichen für eine Wasserbelastung, die zu einer Schimmelbildung geführt haben kann. Sinnvoll ist es auch, mit einem Messgerät (beispielsweise der Kugelsonde zum Messgerät »Hydromette«) zu ermitteln, ob sich im unteren Bereich oder an den Außenwänden – im Vergleich zu den oberen Bereichen der Innenwandflächen – deutlich feuchtere Oberflächen abzeichnen.
- Bei Bodenaufbauten im UG ist immer besonderes Augenmerk geboten, wenn es sich nicht um Verbundestriche, sondern um schwimmend verlegte Konstruktionen in Aufenthaltsräumen handelt. Hier zeigt manchmal schon das Abnehmen der Sockelleiste den Schimmelpilzbefall. Sinnvoll ist es auch, zu kontrollieren, ob eventuell über die Kellerfenster Wasser von außen eingedrungen und anschließend in der Bodenkonstruktion versickert ist; erkennbar ist das an den Schmutzspuren im Bereich der Fensterbrüstung.
- Auch im EG empfiehlt sich der Blick auf die Außenwände über den Böden. Gelegentlich zeigen sich hier Feuchte-, manchmal auch Schimmelpilzspuren, die von Tauwasserausfall an der Wärmebrücke der Kehle Außenwand/Kellerdecke herrühren können. Aber auch von außen kann in der Sockelzone Wasser eingedrungen sein, wenn eine horizontale Abdichtungsebene im Mauerwerk oder die senkrechte Abdichtung des Sockels nicht regelgerecht ausgeführt oder im Laufe der Zeit beschädigt worden sind.
- In Bereichen mit Wasserzapfstellen kann ein kritischer Blick Spuren von ausgetretenem Wasser offenbaren. Aufwölbungen in den Bodenbelägen können Anzeichen für ausgeschüttete Flüssigkeiten oder Leckagen einer Fußbodenheizung sein. Manchmal finden sich an der Decke im Bereich der Nasszellen bräunliche Fleckenränder, die auf Undichtigkeiten an Leitungen im darüber befindlichen Geschoss hinweisen.
- Kontrolliert werden müssen auch die geometrischen Wärmebrücken, wie Außenecken von Räumen sowie die Fenster- und Fenstertürlaibungen. Gerade hier ist aufgrund von Tauwasserausfall Schimmelpilzbildung möglich, wenn dem nicht durch ausreichendes Heizen und Lüften bei der Nutzung entgegengewirkt wurde.
- In den oberen Geschossen richtet sich die Aufmerksamkeit besonders wieder auf die Außenwände mit den Wärmebrücken entlang der Kehlen von Raumecken, die Laibungen der Lichtöffnungen und die Nasszellen.
In DGs unter Satteldächern finden sich Stellen mit Wassereinwirkung von außen oder Tauwasserausfall von innen, häufig an den Dachflächenfenstern. Auch auf dieser Ebene kontrolliert man die Wandflächen entlang der Außenwände. Wenn die Abseitenwände unter den Dachschrägen Öffnungen haben, ist eine Begutachtung der Hohlräume dahinter Pflicht. Hier kann sich Schimmelpilzbildung aufgrund von Tauwasserausfall wegen Luftundichtigkeiten in der Konstruktion der Hüllflächen zeigen. Dies kann auch bei offenen Fugen und Rissen in der Verkleidung der Dachschrägen der Fall sein. Hier ist dies aber meist mit einer Sichtkontrolle allein nicht festzustellen.
Nicht vergessen werden darf die Kontrolle von nicht ausgebauten DG-Bereichen oder Spitzböden. Hier kann ebenfalls an den Rändern und Kanten der Flächen zu den beheizten Räumen, an Rohrdurchführungen, aufgrund der nicht luftdichten Anschlüsse Tauwasser ausgefallen sein und Schimmelpilzwachstum verursacht haben. Bei nicht oder nicht mehr funktionsfähigen Dampfbremsen kann auch die Dämmung entsprechend belastet sein. Allerdings ist nicht jede dunklere Verfärbung auf und in der Dämmung gewachsener Schimmelpilz. Häufig handelt es sich hierbei nur um Staubeinlagerungen! A propos: Staub, Schmutz und Unordnung bereiten bei der Begehung oft Schwierigkeiten in der Entscheidung, ob es sich bei dunklen Flecken um Schimmelpilz handelt. Gleichzeitig bietet Staub dem Schimmelpilz auch eine hervorragende Oberfläche zum Siedeln.
Untersuchen und Bewerten
Das Erkennen von Schimmelpilzwachstum in Bestandsgebäuden lässt sich mit dem Augenschein allein nicht ausreichend und vollständig leisten. Die visuell und per Geruchssinn wahrnehmbaren Schadstoffe sind oft der Grund und auch ein überzeugendes Argument für den Eigentümer bzw. Bauherrn, weitere Untersuchungen anstellen zu lassen. Ohne wahrnehmbare Luftbelastung oder sichtbare Schäden ist es für den Berater des Eigentümers meist schwierig, ihn zu Untersuchungen zu veranlassen. Doch nur dadurch lassen sich finanzielle und gesundheitliche Risiken erkennen bzw. ausschließen.
Der nach dem Augenschein nächste Schritt wäre die Begehung des Gebäudes mit einem gut ausgebildeten und regelmäßig überprüften Schimmelspürhund, der von einem erfahrenen Hundeführer begleitet wird, der die Reaktionen des Hundes richtig interpretieren kann. Dies verursacht die geringsten Untersuchungskosten und liefert ein flächendeckendes Ergebnis, v.a. auch für Bereiche, in denen sensorisch keine Wahrnehmungen zu machen sind. Eine sorgfältige Bewertung des entstehenden Berichts, in dem die vom Schimmelspürhund in unterschiedlicher Intensität markierten Bereiche im Gebäudegrundriss dokumentiert werden, ist Grundlage für die Entscheidung, ob der Bauherr ergänzende Bauteilöffnungen mit Probennahmen und Laboranalysen vornehmen lassen sollte. Das bringt zusätzliche Klarheit über die Intensität und genaue Art der Belastung. Diese weitergehenden Untersuchungen sind aber nur dann eine Hilfe für die daraus abzuleitenden bautechnischen Maßnahmen, wenn eine ausreichende Anzahl Proben genommen wird.
Nebenbei bemerkt: Außer einer mikrobiologischen Bestandsaufnahme sollten auch chemische Verbindungen mit in die Überlegungen einbezogen werden. Diese zeigen über die Schimmelpilzsituation hinaus andere Schadstoffbelastungen, etwa Formaldehyd aus Spanplatten oder VOC und längerkettige Aldehyde aus OSB-Platten. Erst damit erreicht man Klarheit, ob und wenn ja, welche Belastungen der Innenraumluft mit gesundheitsschädlichen Stoffen gegeben sind.
Kosten plausibel machen
Der finanzielle Aufwand für diese Untersuchungen muss i. d. R. dem Bauherrn gegenüber begründet werden, denn noch ist er nicht so geläufig wie die selbstverständlich akzeptierten Kosten für den Planer, den Statiker, den Wärmeschutznachweis usw. Er muss aber für Innenraumuntersuchungen bei Bestandsbauten vor einer Sanierung oder Modernisierungsplanung selbstverständlich werden – so wie man ein Gebäude nicht ohne Baugrunduntersuchung planen und errichten kann. Die Kosten, die auf einen Bauherrn zukommen, wenn verdeckter und überbauter Schimmel erst nach der Modernisierung entdeckt wird, sind dabei ungleich höher: zweimal die Sanierungskosten plus die Kosten für den Rückbau.
Welchen Untersuchungsaufwand man betreiben muss, hängt vom Einzelfall ab. Es kann schon nach einer Begehung klar sein, dass ein teilweiser oder gar weitgehender Rückbau fällig ist, oder erst nach der Begehung mit dem Schimmelspürhund, nebst anschließender Beprobung. Dies wird zumeist ebenfalls nötig sein, um vollständige Klarheit und für den Bauherrn überzeugende Argumente zu gewinnen. Denn Innenräume, in denen man krank wird, wenn man sich dort aufhält, sind für einen Immobilienbesitzer keine hinnehmbare Situation.
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