Schwachstellen

Die »Schimmelspürhund-Unauffälligkeit« von Gebäuden

Der sachgerechte, weder verniedlichende, noch aufbauschende Umgang mit Schimmelpilzen in Gebäuden ist inzwischen ein viel und breit diskutiertes Thema. Eine neue Variante dieses Streits wird durch die Untersuchung von augenscheinlich nicht schimmelbefallenen Neubauten mit Schimmelspürhunden ausgelöst. Nur die entschlossene, schnelle Zusammenarbeit von Bauleuten, Medizinern und Juristen kann hier für die Zukunft schlimme Fehlentwicklungen verhindern.
 
The appropriate way to deal – without trivializing or exaggerating – with mould formation in buildings is meanwhile a widely discussed subject. A new variant in this controversy arises from the inspection of apparently not affected property using tracker dogs. Only determined and efficient cooperation between planners, doctors and lawyers can prevent serious consequences for the future.
 
Text: Rainer Oswald

Gebäude müssen eine stetig wachsende Zahl unterschiedlicher Eigenschaften besitzen, um als »mangelfrei« zu gelten. Planer und Ausführende sind kaum noch in der Lage, sämtliche Anforderungen an die Gebrauchstauglichkeit, Dauerhaftigkeit und Sicherheit vollständig umzusetzen. Zugleich wächst auf der Seite der Auftraggeber die Lust, selbst wegen marginalen Abweichungen vom Vertragssoll jahrelang zu prozessieren. Der veränderte Mangelbegriff in der Schuldrechtsreform 2002 hat diese Entwicklung nicht gestoppt, sondern beschleunigt. Das Haftungsrisiko der Baubeteiligten ist inzwischen so groß, dass namhafte Versicherungsunternehmen keine Berufshaftpflichtversicherungen mehr anbieten und selbst 25 Jahre schadenfrei arbeitenden Planern den Vertrag kündigen. Bekannte Baujuristen geben – von Planern um Rat gefragt, wie denn das Haftungsrisiko zu minimieren sei – in ihrer Ratlosigkeit die Empfehlung, tunlichst die Berufssparte zu wechseln.

Nun zeichnet sich ab, dass die »Schimmelspürhund-Unauffälligkeit« zu einem neuen, brisanten Streitpunkt werden könnte. Sie halten das für einen Scherz? Folgender Fall wird Ihnen das Lachen vergehen lassen!
Die Anfrage eines weltweit agierenden Unternehmens der Softwarebranche nach mehreren tausend Quadratmetern Büromietfläche kam für die Investoren einer großen, architektonisch anspruchsvollen Bürohausimmobilie in einer ostdeutschen Großstadt wie ein Geschenk des Himmels. Man konnte hoffen, dass dem ruinösen, weitgehenden Leerstand des inzwischen fast zwei Jahre alten Neubaus ein Ende gesetzt werden würde. Dem potentiellen Mieter sagten die gute Lage und das Image des modernen Stahlbaus mit raumhoch verglaster Vorhangfassade und der Zuschnitt der noch nicht ausgebauten Geschossflächen sehr zu. Er machte jedoch einen Vertragsabschluss von den Untersuchungsergebnissen eines auf Humantoxikologie spezialisierten Beraters abhängig. Der hatte nämlich – so wurde später berichtet – als einziger durch sehr aufwändige Untersuchungen herausgefunden, dass der ungewöhnlich hohe Krankenstand unter den Büroangestellten des Unternehmens durch Schimmelpilze in den bisher genutzten Büromietflächen verursacht worden war. Die Unruhe in der Belegschaft über ungesunde Arbeitsbedingungen hatten dann auch einen wichtigen Anlass zur Suche nach neuen Büroräumen gegeben. Alle Beteiligten waren sich darin einig, dass man ein ähnliches Gesundheitsrisiko im neuen Gebäude sicher ausschließen wollte.
Nach einer aufwändigen Feinstaubreinigung beging nun der Toxikologe mit schwedischen Schimmelspürhunden samt Führer die Büroetagen. Aus der Reaktion der Tiere folgerte man, dass an sämtlichen Fassadenanschlüssen der mit einem Kalziumsulfatestrich-Doppelboden versehenen Stahlbetondecken und an beinahe allen Bodenanschlüssen der mit Gipskarton bekleideten Brand- und Kernwände ein »Verdacht auf verdeckte mikrobiologische Kontamination« besteht.
Auf Anfrage des entsetzten Vertreters der Hauseigentümer erklärte der Toxikologe, dass die Reaktion der Tiere absolut zuverlässig sei – bei allen bisher untersuchten Häusern sei man aufgrund der Hinweise der Hunde auch fündig geworden. Der Mietinteressent, dem weitere leerstehende Bürogebäude zur freien Auswahl standen, räumte ein, seine endgültige Entscheidung um drei Wochen auszusetzen, wenn bis dahin der Verdacht entkräftet würde.
Nun begann für die Beauftragten der Hauseigentümer eine hektische Zeit. Unter der Regie eines Bausachverständigen wurden alle verdächtigen Bereiche stichprobenartig bis zum Rohbeton und zu den Deckenstirnseiten geöffnet. Feuchtigkeit wurde – im Labor nach der Darrmethode untersucht – nirgendwo angetroffen. Schlagregen- und Tauwasserschutz der Fassaden wurde analysiert. Das Gebäude war bautechnisch und bauphysikalisch mangelfrei.
Nach dem Öffnen der Bauteile trat nur an einer Stelle, nämlich am Bodenanschluss im Gipskartonhohlraum einer Brandwand, sichtbarer Schimmel zu Tage. Hier war, wie aus Protokollen der Bauleitung ersichtlich, während der Bauzeit durch defekte Wetterschutzplanen längere Zeit Tagwasser auf die Rohdecke gelaufen.
Da die visuelle Untersuchung der Hohlräume keinen Befall ergab, wurde ein für Schadstoffuntersuchungen renommiertes Institut mit der mikrobiellen Analyse einiger Dutzend Materialproben beauftragt. Nur an einer einzigen, tief aus dem Deckeninneren der Stahlrandträger stammenden, trockenen Mineralfaserprobe wurde – für das Auge unsichtbar – eine erhöhte Anzahl von Mikroorganismen festgestellt, die nach den Erfahrungen des Laborleiters auch aus den Lagerbedingungen der Mineralfaserstreifen während der Bauzeit erklärbar war.
Nun wuchsen bei den zur »Instandsetzung« hinzugezogenen Fachbeteiligten die Zweifel an der Richtigkeit der Spürhunddiagnose. Es wurde ein anderer, ebenfalls mit Schimmelspürhunden arbeitender Sachverständiger gerufen. Die eingesetzte Schäferhündin zeigte – in völliger Übereinstimmung mit den technischen Untersuchungen – keinerlei Interesse an den weit über hundert Meter langen Fassadenanschlüssen. Lediglich an überschaubaren Abschnitten von Brand- und Installationswänden markierte sie Schimmel am Fußbodenanschluss. Angesichts des Zeitdrucks wurde auf eine weitere labortechnische Untersuchung der von der Hündin markierten Zonen verzichtet; es war schneller – und wohl auch billiger – für einige tausend Euro die Gipskartonbekleidungen und Mineralfaser-füllungen zwischen den Blechprofilständern in den verdächtigen Bereichen vollständig auszutauschen. Als mögliche Ursache für einen eventuell vorhandenen Schimmelbefall kamen nämlich auch an diesen Stellen nur die zwei Jahre zurückliegenden Tagwasser- einbrüche während der Bauzeit in Frage. Es war daher nicht zu befürchten, dass nach dem Austausch der Platten erneut Feuchte und damit Schimmelbefall auftritt.
Da davon auszugehen ist, dass »normale Gebäudenutzer« nicht in Dämmstoffen graben, die im Inneren von Stahlrandträgern liegen und auch nicht in doppelt beplankte Ständerwandhohlräume kriechen, so ist für die mögliche Belastung der Anteil der Schadstoffe in der eingeatmeten Raumluft maßgeblich. In den erneut feingereinigten Geschossen wurde daher der »Gehalt an kultivierbaren Schimmelpilzen und Hefen« der Raumluft und der Außenluft durch das bereits mit den Materialanalysen beauftragte Institut untersucht. Die Innenraumluft enthielt demnach keine als ungewöhnlich und schädlich zu bezeichnende Sporenkonzentration. Die Anzahl der »Kolonie bildenden Schimmelpilzeinheiten« je Kubikmeter Luft lag an einem kühlen Junitag (+16 °C; 78 % r. F.) in der Außenluft um das Drei- bis Vierfache höher als in der Innenluft!
Nach den ermutigenden Ergebnissen der umfangreichen Untersuchungen und den durchgeführten Arbeiten sah man mit positiven Erwartungen der alles entscheidenden Schlussbesprechung mit dem potentiellen Mieter und dessen toxikologischen Berater entgegen: Die Etagen wurden erneut begangen, die Untersuchungsstellen und erneuerten Innenwandabschnitte in Augenschein genommen. Abschließend wurden die vorliegenden Gutachten des Bausachverständigen, die Ergebnisse des zweiten Schimmelspürhundfachmanns sowie die Material- und Luftanalysen des Prüflabors durch den Toxikologen bewertet. Der vom Mietinteressenten beauftragte Berater akzeptierte zwar die bautechnischen Ergebnisse, bedauerte dabei jedoch, dass im Gebäude überall herkömmliche Mineralfaser eingebaut wurde, anstatt sich für unbrennbar behandelte Schafswolle oder Kokosfaser zu entscheiden. Auf die abweichenden Schimmelspürhundergebnisse des konkurrierenden Fachmanns angesprochen, stellte die Gegenpartei indirekt die Zuverlässigkeit der Untersuchung des Kollegen in Frage: Leider würden nicht immer sorgfältig trainierte Hunde verwendet. Auf den Einwand, dass sich aber nur das Resultat der zweiten Hundebegehung mit den Untersuchungsergebnissen der Prüflabors decken und zudem keinerlei Belastung der Innenraumluft nachweisbar sei, reagierte der Toxikologe mit einer vernichtenden Kritik der durchgeführten Laboruntersuchungen. In der Luft seien nicht nur die kultivierbaren Sporen, sondern auch das nicht mehr keimfähige Material und die Stäube von Bedeutung – deren Analyse fehle. Es seien im Übrigen auch über fünf Tage abgelagerte Hausstäube zu untersuchen. Bei der Analyse seien nicht nur zwei, sondern eine Vielzahl weiterer Nährböden anzuwenden, um alle eventuell schädigend wirkenden Mikroorganismen ermitteln zu können – das sei zwar schwierig und teilweise sehr aufwändig – im eigenen Labor aber habe man dazu »Standards« entwickelt. Am besten sei es, noch einen Spezialisten aus New York zu befragen und einzubeziehen.
Der Mietinteressent wartete nun die Erwiderungen des Leiters des kritisierten Prüflabors nur noch ungeduldig ab und erklärte: Die Bedenken des Toxikologen, der aufgrund der zurückliegenden Leistungen das volle Vertrauen der Belegschaft besitze, seien offenbar nicht ausgeräumt, weitere Untersuchungen und Arbeiten seien müßig, die Mietverträge für zwei andere Objekte lägen zur Unterschrift bereit. Auf die Frage, ob man denn bei diesen besser bewerteten Objekten die hier geforderten zeit- und kostenaufwändigen Untersuchungen vollständig veranlasst habe, kam zur Antwort, dass dies nicht notwendig gewesen sei, da die Schimmelspürhunde in diesen Objekten keine nennenswerten Auffälligkeiten bemerkt hätten. Die »Schimmelspürhund–Unauffälligkeit« war demnach das wesentliche Kriterium für die Anmietung von mehreren tausend Quadratmetern Bürofläche!
Die Planer, Bauleiter und ausführenden Firmen der weiterhin teilweise leer stehenden Büroimmobilie können von Glück sagen, dass aufgrund der hier nicht näher zu behandelnden Vertragssituation im vorliegenden Fall keine Gewährleistungsansprüche mehr zu dem erst zwei Jahre alten Gebäude geltend gemacht werden konnten.
Im Normalfall würde sich nun – je nach Dauer des weiteren Leerstands mit einem Streitwert von mehreren Millionen Euro – ein sehr langwieriger Prozess über die Verantwortlichkeit für die mangelhafte Vermietbarkeit des Neubaus anschließen. In anderer Vertragskonstellation wären allerdings – Gott sei dank – auch die Schimmelpilzspezialisten und Spürhundführer in die Haftung zu nehmen, wenn sich herausstellt, dass der ruinöse, den Ruf und den Wert der Immobilie erheblich schädigende Verdacht leichtfertig oder aufgrund nicht allgemein anerkannter Kriterien geäußert wurde. Letzteres ist hier zu vermuten – überstiegen doch die weiteren, vermeintlich unterlassenen Untersuchungen, die den andauernden Verdacht des Toxikologen begründeten, weit den in den Schimmelpilzleitfäden des Umweltbundesamtes und des LGA Baden-Württemberg geforderten Umfang.
Was ist zu tun? Sicher ist, dass der beschriebene Vorgang unerhört und unerträglich ist! Es darf nicht sein, dass demnächst zum Luftdichtheitstest auch noch eine »Schimmelpilz-Spürhund-Unauffälligkeitsbescheinigung« gefordert wird und bei Auffälligkeiten ein den individuellen Vorlieben des hinzugezogenen Toxikologen überlassenes, höchst kostspieliges Untersuchungsprogramm zur Widerlegung des Verdachtes auf »mikrobielle Kontamination« veranlasst werden muss.
Häuser werden meist in Wind und Wetter errichtet. Baustellen sind nicht keimfrei und Bauleute hantieren nicht in OP-Montur. Baufeuchte ist bei der Großzahl der zum Teil seit Jahrhunderten verwendeten Bauweisen unvermeidbar. Wie soll man da die völlige Schimmelpilzfreiheit – gerade von Neubauten – gewährleisten? Der Mensch ist im Verlauf der gesamten Evolution ständig in der Natur und in seinen Behausungen, beim Essen und bei allen übrigen Aktivitäten unterschiedlichen Schimmelpilzbelastungen ausgesetzt und hat sich dieser Exposition angepasst. Es ist ein Irrweg, Schimmel nur deshalb zum Umweltgift zu erklären, weil eine kleine Gruppe der Bevölkerung auf einige Schimmelarten mit Krankheitssymptomen reagiert. Warum erklärt man da nicht auch gleich Hausstaub generell zum Umweltgift und alle damit »kontaminierten« Gebäude so lange für unbewohnbar, bis langwierige Labortests die »Unbedenklichkeit« bescheinigen? Es geht letztlich um die kulturell und volkswirtschaftlich relevante Frage, welche Risiken dem Bürger in einem der wenigen »reichen« Länder dieser Erde zugemutet werden dürfen. In den armen, meist tropischen Ländern würde für diesen Aufwand nicht nur das Geld fehlen – angesichts des für Schimmel »idealen« Klimas wären die Bemühungen wohl auch aussichtslos.
Dies ist selbstverständlich meine Meinung zu diesem Thema – konkreter ausgedrückt, die Meinung eines erfahrenen Bausachverständigen, der seit mehr als drei Jahrzehnten kontinuierlich mit Schimmelpilz als harmloser Begleiterscheinung von Feuchteschäden in Berührung kam. Man wird mir Betriebsblindheit und Unbelehrbarkeit vorwerfen und ich sehe wohl realistisch, dass meine Auffassung wenig Akzeptanz finden wird.
Die Beobachtung, Entdeckung, Bestimmung, Bewertung und Beseitigung von Schimmel ist längst ein Geschäft geworden, das boomt. So kann es hier nur um die Bekämpfung der schlimmsten Auswüchse gehen, zu denen für mich der beschriebene Fall zählt.
Schimmelspürhunde sind »Geruchsmessgeräte«. Wie bei anderen Messgeräten auch, ist deren Messgenauigkeit und Fehlerquote wissenschaftlich zu ermitteln, und die Zuverlässigkeit des einzelnen Hundes und seines Führers ist in kurzen Zeitabständen durch unabhängige, nicht in das Schimmelgeschäft involvierte Institutionen zu überprüfen. Dies ist bisher nicht geschehen. Solange aber diese Qualitätssicherung fehlt, ist es wenig seriös, nur aufgrund der Reaktion von Spürhunden einen schwerwiegenden Verdacht auf Schimmelbefall auszusprechen.
Selbstverständlich steht es völlig im Belieben eines Mietinteressenten, auf welcher Basis er seine Entscheidung für oder gegen ein Mietobjekt trifft: Er mag würfeln, eine Wahrsagerin befragen oder zuverlässige Fachleute hinzuziehen. Es ist ebenso selbstverständlich zu akzeptieren, dass akut erkrankte Personen alles Sinnvolle und für sie noch Bezahlbare zur Diagnose und Heilung ihres Leidens veranlassen – dazu mögen der »qualitätsgesicherte« Spürhund, das Auf- und Abbrechen von Bauteilen zur Suche nach verdecktem Befall, Laboranalysen jeglicher Art und auch die Konsultation eines New Yorker Professors gehören. Das alles sollte aber Sache des betroffenen Einzelnen bleiben.
Völlig anders sind die Situationen zu betrachten, in denen es vorsorgend um die Unbedenklichkeit augenscheinlich gebrauchstauglicher Gebäude geht. Hier kann doch nicht die potentielle Schimmelquelle – gegebenenfalls tief verdeckt im Bauteilinneren –, sondern nur die tatsächlich in der Atemluft messbare Konzentration (im Vergleich zur Außenluft) ein sinnvolles Kriterium bilden. Der beschriebene Streit zeigt, dass offenbar immer noch klare Standards über die Art, Analyse und Bewertung fehlen, die von allen Spezialisten akzeptiert werden.
Schließlich sind den beurteilenden Personen und Institutionen im zweiten, vorbeugenden Untersuchungsfall strenge Gewährleistungspflichten aufzuerlegen. Im Gegensatz zur Dienstleistung des Mediziners bei der Behandlung eines Kranken geht es dann um eine Werkleistung – nämlich um die Analyse der Gebrauchstauglichkeit eines Gebäudes. Da – wie der dargestellte Fall lehrt – bereits die Äußerung eines Verdachtes für den Eigentümer und die Baubeteiligten schwerwiegende Folgen haben kann, muss die Schwelle niedrig liegen, um Fehldiagnosen als »grob fahrlässig« einstufen zu können.
Zu fordern sind also:
– Qualitätsstandards und Prüfvorschriften für Spürhunde und deren Führer,
– allgemein verbindliche Untersuchungsmethoden und Grenzwerte zur Schimmelbeurteilung
– sowie klare Regeln zur Haftung der beurteilenden Institutionen und Personen nach dem Werkvertragsrecht.
Nur so ist zu hoffen, dass Augenmaß und Sorgfalt beim Schimmelstreit eine Chance bekommen.

 

Literaturhinweise: Die Literatur zum Schimmelthema ist inzwischen kaum noch überblickbar. Die wichtigsten »offiziellen« Quellen sind:
– Schimmelpilze in Innenräumen – Nachweis, Bewertung, Qualitätsmanagement, Landesgesundheitsamt Baden-Württemberg, Stuttgart 12/2001
– Leitfaden zur Vorbeugung, Untersuchung, Bewertung und Sanierung von Schimmelpilzwachstum in Innenräumen, Umweltbundesamt, Berlin 2002 (www.umweltbundesamt.de)
– Schimmelpilze in Innenräumen, Hinweise und Information zu Vorkehrungen und sicherem Umfang, Bau-Berufsgenossenschaft Rheinland und Westfalen, Servicecenter Arbeits- und Gesundheitsschutz, Bereich Gefahrstoffe 2003
– Handlungsempfehlungen für die Sanierung von mit Schimmelpilzen befallenen Innenräumen, Landesgesundheitsamt Baden-Württemberg, Stuttgart 3/2004 (www.umweltbundesamt.de)
– Die kontroverse Diskussion über den notwendigen Umfang der Schimmeluntersuchung und -beseitigung ist im Tagungsband der 29. Aachener Bausachverständigentage 2003 dokumentiert: Leckstellen in Bauteilen, Wärme-Feuchte-Luft-Schall; Vieweg, Wiesbaden 2003