Dörfliche Baukultur bewahren

Viele ländliche Gemeinden haben mit Gebäudeleerstand in größerem Umfang zu kämpfen. Was lässt sich tun, um tradierte Ortsbilder zu erhalten und neue Qualitäten zu erzeugen?

Meistens fängt es mit den Wirtschaftsgebäuden an. Wo Bauern oder Winzer den Betrieb einstellen, fallen als erstes Scheunen, Ställe, Keltern und Mühlen brach, während Wohngebäude meist noch einige Jahre genutzt werden. Häufig stehen aber auch schon Wohnhäuser leer, weil Menschen dem eng bebauten historischen Dorfkern den Rücken gekehrt haben, um in komfortablere Neubauten am Ortsrand zu ziehen. In Dörfern mit langanhaltendem Bevölkerungsrückgang beginnen irgendwann selbst repräsentativere Bauwerke wie Kirchen, Rathäuser oder Schulen zu verwaisen. Was kann man tun, um gegenzusteuern und trostlose Leerstände im Ortsbild zu vermeiden?

Wichtig ist, sich in einer »Leistungsphase 0« intensiv über eine Nachnutzung Gedanken zu machen, die langfristigen Erfolg verspricht. Der hohe Aufwand, der etwa für den Umbau einer Scheune zum Wohngebäude nötig ist, lohnt sich nur, wenn die Gemeinde in einer Region mit stabiler demografischer Entwicklung, in der Regel also im erweiterten Einzugsbereich einer größeren Stadt liegt. An abgeschiedenen Standorten dagegen kann eine Nutzung als Ferienhaus sinnvoll sein, sofern das Umfeld touristisches Potenzial bietet. Der große Vorteil hierbei ist der geringe Investitionsbedarf: Die vielen kleinen Unzulänglichkeiten dörflicher Altbauten wie steile Treppen, geringe Raumhöhen, niedrige Türstürze oder kleine Fenster werden im Urlaub toleriert, während sie von Nutzern, die ein Haus ganzjährig bewohnen, als unzumutbar betrachtet werden und meist einen aufwendigen Umbau nach sich ziehen.
Kommunen, in denen sich Leerstände in größerem Umfang abzeichnen, sind gut beraten, in den Immobilienmarkt einzugreifen. Eine Möglichkeit ist es, zunächst einmal systematisch alle betroffenen Gebäude zu erfassen und in einer Leerstandsbörse zu verwalten. Die Gemeinde kann dann Raumangebot und -bedarf zusammenbringen, indem sie an interessierte Bauherren gezielt diejenigen Objekte vermittelt, die sich am besten für deren Vorhaben eignen. Auch kann sie beratend und steuernd darauf hinwirken, dass das lokale Wohnraumangebot diversifiziert wird, und damit die Abwanderung der Jugend bremsen. Häufig besteht ein Überfluss an Einfamilienhäusern, während gleichzeitig Mangel an kleineren Wohnungen herrscht, wie sie beispielsweise von Auszubildenden oder jüngeren Angestellten ortsansässiger Unternehmen gesucht werden. Eine Leerstandsbörse gibt der Kommune aber auch die Chance, Zwischen- oder Teilnutzungen zu vermitteln, um den Verfall brachliegender Anwesen zu stoppen: Wenn sich kein Käufer oder Mieter findet, kann es im Interesse des Eigentümers liegen, seine Immobilie für eine beschränkte Zeit kostenlos zur Verfügung zu stellen. Der Nutzer verpflichtet sich dann im Gegenzug, das Bauwerk in Schuss zu halten. Optimal sind dabei Nutzungen mit Publikumsverkehr, etwa ein Ausstellungsraum, Theater oder Vereinsheim. Denn so erfährt das Gebäude mehr Aufmerksamkeit, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass es irgendwann doch einen Interessenten findet. In einer kulturellen Verwendung steckt zudem Vitalisierungspotenzial fürs gesamte Dorf, da sie Menschen von außerhalb anlockt.
Nicht nur dem Leerstand privater Bauten, sondern auch der Unternutzung öffentlicher Gebäude gilt es den Kampf anzusagen. Große Schulen, in denen nur noch wenige Klassenzimmer belegt sind, oder Rathäuser, die nur stundenweise besetzt sind, strahlen auf ihre Umgebung aus und erwecken schnell einen Eindruck von Ödnis. Das Zusammenlegen verschiedener Nutzungen in einem Bauwerk – am besten im Ortszentrum – sorgt dagegen wieder für mehr Leben auf der Straße. Die frei werdenden Bauten können anderen Zwecken dienen und tragen dadurch ebenfalls zur Belebung des Dorfs bei. Darüber hinaus spart die Kommune Unterhaltskosten und gewinnt Mittel, um das Gebäude, in dem die Nutzungen konzentriert sind, in Sachen Barrierefreiheit und Energieverbrauch auf den neuesten Stand zu bringen, sich also als modernes, dynamisches Gemeinwesen zu präsentieren.
Im Einzelfall empfiehlt sich als Ultima Ratio auch einmal ein gezielter Abriss. In engen Ortskernen kann er helfen, angrenzenden prekären Wohnbauten mehr Licht und Luft zu verschaffen und mit einem neuen Freiraumangebot deren Nutzung dauerhaft zu sichern. Allerdings sollte vorher genau geklärt sein, was mit der Fläche geschieht, um jahrelange Bauwüsten zu verhindern.
Die hier skizzierten Ansätze sind nur eine kleine Auswahl an Schritten, die dazu beitragen können, die Attraktivität eines Dorfes zu erhöhen und das Bild einer lebendigen Gemeinde zu zeichnen. Weitere Empfehlungen gibt das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in seiner Broschüre »Baukultur in ländlichen Räumen«, die als kostenloser Download unter www.bbsr.bund.de erhältlich ist. Auch der Flächenstaat Baden-Württemberg hat sich mit diesem Thema auseinandergesetzt: Sehr lesenswert ist die Gratis-Broschüre »Neue Qualität im Ortskern« unter www.melap-plus.de.
~Christian Schönwetter
P.S.: Seit Kurzem gibt es einen neuen Architekturpreis, der Projekte im landwirtschaftlichen Kontext prämiert. Unterstützt wird er vom BDA und vom BDLA. Gesucht sind vorbildliche Bauten oder Außenanlagen von landwirtschaftlichen Betrieben. Wer in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland ein solches Projekt verwirklicht hat, kann es noch bis zum 30. September einreichen. Es winken 30 000 Euro Preisgeld. Weitere Informationen unter www.landbaukultur-preis.de
[1] Tessenow, Heinrich, Geschriebenes. Gedanken eines Baumeisters, Otto Kindt (Hg.), Vieweg, Braunschweig, 1982, S. 69