Neue Möglichkeiten beim Energie-Contracting

Das Sparen delegieren

Wer Gebäude energetisch saniert, sollte sich auch mit den Grundzügen des Energiespar-Contractings auskennen. Immer häufiger wird dieses Finanzierungsmodell nicht nur für die Haustechnik, sondern auch für die Gebäudehülle angewendet.

Seit einigen Jahren ist das Energiespar-Contracting (ESC) auf dem Vormarsch. Bislang war dieses Thema für Architekten eher am Rande interessant, da es vor allem die Haustechnik betraf, doch allmählich werden komplette Gebäudesanierungen im Contracting-Modell abgewickelt, so dass auch die thermische Hülle betroffen ist – und damit die Kompetenz von Architekten.

Worum geht es beim Energiespar-Contracting?

ESC hilft Bauherren, trotz knapper Eigenmittel ihre Liegenschaften energetisch zu sanieren. Ein Unternehmer, der sogenannte Contractor, modernisiert mit eigenem Kapital die Gebäude und garantiert eine langfristige Energieeinsparung. Entlohnt wird seine Investition über einen Teil der tatsächlichen Einsparungen in einem festgelegten Zeitraum. Der Bauherr erhält den anderen Teil der Einsparungen, verfügt über ein erneuertes Gebäude mit effizienter Anlagentechnik und hat einen »Kümmerer« an seiner Seite. Das Contracting-Unternehmen trägt dabei das finanzielle Risiko: die Höhe der Investitionen, der sichere Anlagenbetrieb oder auch das Erzielen der garantierten Einsparungen. Erfahrungen zeigen, dass deshalb die Energiesparziele regelmäßig erreicht oder sogar übertroffen werden.

Wann lohnt sich Energiespar-Contracting?

Da sich ESC über die Einsparungen refinanziert, ist es v. a. bei echten Energieschleudern interessant. Wirtschaftlich ist es erst ab einer gewissen Mindestgröße des Bestandsgebäudes und den damit verbundenen hohen Energiekosten. Als Faustregel galt bisher, dass sich bei diesem Modell eine Investition in neue Haustechnik nur amortisiert, wenn die jährlichen Energiekosten des Bestands 100 000 Euro oder mehr betragen. ESC wurde daher hauptsächlich bei öffentlichen Bauten wie Universitäten, großen Schulen, Krankenhäusern oder Verwaltungszentren angewendet; Bauherr bzw. Auftraggeber waren meist Kommunen oder Bundesländer. Für kleinere Gebäude kam Contracting nur infrage, wenn sich mehrere Einzelbauten zu einem Projekt zusammenfassen ließen, etwa wenn kommunale Wohnbauunternehmen ganze Quartiere am Stück sanierten.

Eine Studie der Klimaschutz- und Energieagentur KEA des Landes Baden-Württemberg kommt nun zu dem Ergebnis, dass sich ESC für fast alle öffentlichen Gebäude mit Energiesparpotenzial anwenden lässt. Es kommt darauf an, dass man aus den diversen Spielarten des ESC die richtige auswählt, die auf die individuellen Gegebenheiten eines Gebäudes eingeht. Die Studie betrachtete eine Vielzahl durchgeführter Projekte – bei allen konnten die Kosten durch die Einsparungen gedeckt werden.

Welche unterschiedlichen Modelle gibt es?

Je nach Eingriffstiefe in den Gebäudebestand unterscheidet man drei verschiedene Geschäftsmodelle. Ihre wichtigsten Merkmale sind in der Tabelle von Bild 02 dokumentiert. In der Praxis sind die Übergänge zwischen den drei Geschäftsmodellen zumeist fließend.

Beim »Einsteigermodell« ESC-Light optimiert der Contractor nur den Betrieb aller technischen Geräte in den Gebäuden. ESC-Light beinhaltet auch die Implementierung eines Energiemanagementsystems sowie die Auflistung der weiteren Energieeffizienzmaßnahmen. Da die Vertragslaufzeit nur zwei bis drei Jahre beträgt, ist dieses Modell für die allermeisten Gebäude mit Energieeinsparpotenzial geeignet. Erste Erfahrungen damit sammelte beispielsweise Berlin-Pankow: In 15 Schulen und Verwaltungsgebäuden wurde eine Energieeinsparung von fast 10 % erreicht. Der Energiedienstleister erhielt davon knapp 50 %.

Mit dem Modell ESC-Basic werden i. d. R. neue technische Anlagen angeschafft, um eine Effizienzsteigerung zu erzielen. Dadurch sind höhere garantierte Einsparungen als beim ESC-Light möglich, durchschnittlich zwischen 20 und 60 %. Bedingung dafür ist aber eine längere Vertragslaufzeit zwischen fünf und 15 Jahren. Der Energiedienstleister ist verantwortlich für Planung, Installation und Finanzierung von Energiesparmaßnahmen sowie für die Wartung der gesamten installierten technischen Ausrüstung. Das Modell wurde z. B. in Oberndorf (Baden-Württemberg) in sieben kommunalen Liegenschaften umgesetzt: Der Contractor investierte rund 2,5 Mio. Euro in eine neue Heizungszentrale, ein Nahwärmenetz, neue Lüftungsanlagen, Beleuchtung und Regelungstechnik. Innerhalb einer Vertragslaufzeit von elf Jahren und acht Monaten beträgt die jährliche Einspar-Garantie 216 000 Euro – fast 76 % des ursprünglichen Energieverbrauchs.

Relativ neu ist das Geschäftsmodell ESC-Plus, das für umfassende Sanierungsvorhaben passt und Wärmeschutzmaßnahmen an der thermischen Hülle des Bauwerks einschließt. Höhere Investitionskosten verlängern die Amortisationszeit, daher beträgt die Vertragslaufzeit z. T. 20 Jahre und mehr. Darüber hinaus erfordern solche Projekte meist eine Kofinanzierung durch öffentliche Gelder, öffentliche Fonds oder Zuwendungen von Bauherren, wobei die Einsparungen sogar mehr als 70 % betragen können. ESC-Plus wird Auswirkungen auf die Arbeit von Architekten haben – sei es, dass man sich bei einem Sanierungsprojekt mit einem zusätzlichen Projektbeteiligten, dem Contractor, auseinandersetzen muss oder dass man bei einer energetischen Sanierung gar nicht mehr im Auftrag des Immobilieneigentümers tätig ist, sondern direkt für den Contractor. Für energetisch versierte Architekten erschließt sich hier ein neues Kundenpotenzial. Eines der ersten Projekte im ESC-Plus-Modell setzte die Deutsche Energieagentur dena für die Bundespolizei mit 84 Liegenschaften in St. Augustin um: Neben einem neuen Holzhackschnitzelkessel, einem Blockheizkraftwerk und einem Spitzenlastkessel, neuer Regelungstechnik und Beleuchtung wurde auch die Gebäudehülle teilweise gedämmt. Die Einspargarantie beträgt 55 % der bisherigen Energiekosten bei einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren.

Wo bekomme ich seriöse Informationen?

Da die Bundesregierung die Sanierungsquote steigern will, um ihre Klimaschutzziele zu erreichen, unterstützt sie verschiedene Institutionen, die über Energiespar-Contracting aufklären. Dort erhält man anbieterneutrale Informationen und Berichte über Referenzprojekte. Unter dem Dach der Deutschen Energie-Agentur dena wurde ein Kompetenzzentrum für Contracting eingerichtet, das bundesweit berät. Auch einige Bundesländer unterhalten Energieagenturen mit Contracting-Knowhow: Berlin, Bremen, Brandenburg, Sachsen, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg. Auf dem Informationsangebot der dortigen Klimaschutz- und Energieagentur KEA beruht auch dieser Artikel in wesentlichen Teilen. Und nicht zuletzt sei auf einen Fachbeitrag verwiesen, der vor drei Jahren in der db deutsche bauzeitung erschienen ist.