Würde man Supermärkte transformieren, Büroleerstände umnutzen und Parkhäuser umbauen, so könnten in den Boomregionen Deutschlands 1,3 Mio. neue Wohnungen entstehen – sofern man einer Studie von TU Darmstadt und Pestel-Institut glauben darf. Darf man?
Wohnraum in deutschen Ballungsräumen ist ein heiß begehrtes Gut – die Produktion hinkt der Nachfrage weit hinterher. Laut Prognosen des zuständigen Bundesministeriums BUMB müssten jedes Jahr 350000 Einheiten fertiggestellt werden, tatsächlich entstehen aber nur rund 250000, also 100000 zu wenig. Wie lässt sich dieser Mangel beheben?
Eine Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts hat nun errechnet, dass sich bundesweit theoretisch 1,33 Mio. Einheiten schaffen ließen, ohne neues Bauland auszuweisen. Diese Raumreserve könne allein durch Nachverdichtung auf den Grundstücken mindergenutzter Nichtwohngebäude gehoben werden – sei es durch Aufstockung, Umnutzung oder Ersatzneubau. Betrachtet wurden dabei nur Regionen mit hohem Wohnraumbedarf. Darunter verstehen die Verfasser/innen der Studie Gebiete, in denen Ende 2018 weniger als 3,0 Prozent aller Wohnungen frei waren. Ein gewisser Leerstand zwecks Fluktuation und Modernisierung ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt immer nötig. Sinkt die Quote allerdings unter die 3-Prozent-Marke, ist dies ein Anzeichen für einen anspannten Markt mit Wohnraummangel.
Das Potenzial von 1,33 Mio. neuen Einheiten in solchen Regionen scheint nicht übertrieben, denn es wurden all jene Bestandsgebäude aussortiert, die ungünstige Voraussetzungen mitbringen. Eingerechnet sind ausschließlich solche Nichtwohnbauten, die sich funktional und strukturell für eine Anpassung eignen: Bürokomplexe, Einzelhandelsbauten und Parkhäuser. Auch bei den möglichen Standorten wurde die Spreu vom Weizen getrennt: Da sich eine Wohnnutzung wegen möglicher Emissionen der Umgebung baurechtlich nicht überall verwirklichen lässt, wurden nur Objekte berücksichtigt, die in Allgemeinen Wohngebieten (WA), Mischgebieten (MI), Kerngebieten (MK) oder Urbanen Gebieten (MU) liegen, also dort, wo die Baunutzungsverordnung Wohnen erlaubt. Außerdem wurden nur Gebäude aus den Jahren 1950-95 betrachtet – denn bei älteren steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Denkmalschutz größere bauliche Veränderungen erschwert, bei jüngeren ist eine Weiterentwicklung des Grundstücks meist noch nicht relevant.
Im Einzelnen kommt die Studie auf folgende Potenziale:
– 20000 Wohneinheiten oder soziale Infrastruktur auf Parkhäusern der Innenstädte. Denn bereits heute stehen die obersten Geschosse häufig leer.
– 560000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden.
– 350000 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von Büro- und Verwaltungsgebäuden.
– 400000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten. Hier ist der Ansatz, den Bestand, der häufig von weitläufigen Parkplätzen umgeben ist, abzureißen und anschließend über einer Tiefgarage mehrstöckige Bauten mit Verkaufsflächen im EG zu errichten.
Zu diesen 1,33 Mio. Einheiten kommen weitere 1,1 bis 1,5 Mio., die durch die Aufstockung von Wohngebäuden entstehen könnten, wie die TU Darmstadt und das Pestel Institut bereits in einer Studie aus dem Jahr 2016 nach ähnlichen Kriterien errechnet hatten. Im Idealfall könnten also um die 2,5 Mio. neuer Einheiten geschaffen werden, ohne einen einzigen Quadratmeter freier Landschaft opfern zu müssen. Damit diese Chance der Innenentwicklung tatsächlich nutzbar wird, erheben die Verfasser/innen politische Forderungen, etwa nach einer Lockerung der Stellplatzpflicht oder nach einer anderen Verteilung von Fördermitteln. Auftraggeber der Studie waren mehrere Organisationen und Verbände aus der Baubranche, darunter auch die Bundesarchitektenkammer.
~ Christian Schönwetter
Trockene Socken
