Investoren-Städtebau in Peking

Schöner Wohnen

Peking wächst mit einer atemberaubenden Geschwindigkeit. Der Bedarf an Wohnungen wächst genauso schnell, was natürlich sofort Investoren auf den Plan ruft – China öffnet sich dem Kapitalismus. Die Autoren schildern, wie rasant das Wechselspiel zwischen Markt und Architektur Peking verändert. Peking is growing at a breathtaking pace. The need for accomodation grows accordingly, which attracts the interest of investors: China is opening up to capitalism. The authors describe how rapidly the interplay between market an architecture is changing Peking.

Text: Eckhart Ribbeck, Elmar Gross, Xiaowei Huo

Fotos: Eckhart Ribbeck
Wenn sich in den riesigen Hallen des Militärmuseums von Peking die Massen drängen, sind weniger das Kriegsgerät der chinesischen Revolution die Attraktion als vielmehr die regelmäßig stattfindenden Wohnungsbau-Messen. Präsentiert werden einige hundert Projekte, in der Regel komplette Quartiere, die von Investoren aus China, Hongkong und Taiwan geplant, gebaut und vermarktet werden. Die Interessenten sind vor allem junge Paare, die sich reichlich mit Prospekten versorgen und die überdimensionalen Poster und Plexiglas-Modelle bestaunen. Ein regelrechter »Wohnungshunger« scheint in Peking ausgebrochen zu sein, der die städtische Gesellschaft in ungeahnte soziale und räumliche Bewegung versetzt.
Einen relativ freien Wohnungsmarkt gibt es erst seit rund fünfzehn Jahren. Eben noch eine uniforme sozialistische Masse, sortiert sich die städtische Gesellschaft völlig neu. Dabei hat die Messe eine wichtige Funktion: Sie bietet einen Überblick über das enorme Angebot und liefert gleichzeitig die neuen Leitbilder für ein konsum- und statusorientiertes Wohnen – a new life style für die aufstrebende Mittelschicht. Der Anteil der städtischen Bevölkerung, der sich eine neue Wohnung leisten kann, wird in Peking auf rund 25 Prozent geschätzt. Über eine Million Familien sind also auf der Suche nach einer neuen Wohnung, was den gigantischen Boom im Wohnungsbau erklärt. Dies wird durch günstige Kredite gefördert, weil auch der Staat Interesse an einer florierenden Bauwirtschaft hat.
Die ausgestellten Projekte liegen meist in der Kernstadt von Peking, vor allem am 3., 4. oder 5. Ring, wo Bauhöhen praktisch nicht begrenzt sind. Schon bilden sich in Peking gute und schlechte Wohnlagen heraus – ein deutlicher Hinweis auf die sozialräumliche Segregation, die die Stadt schon mittelfristig erheblich verändern wird. Wichtig sind beim Wohnungskauf der Preis, das Image einer Wohnlage und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, wobei die existierenden ebenso wie die geplanten Metro-Linien eine wichtige Rolle spielen. Besonders attraktiv ist der Norden Pekings mit dem neuen Olympia-Park, ebenso das Universitätsviertel im Nordwesten und der Osten, wo gerade ein neuer Central Business District entsteht. Aber auch der weniger attraktive Süden und Südosten der Stadt werden zunehmend von den Investoren entdeckt, weil dort die Bodenpreise noch günstig sind und der geplante Verstädterungskorridor nach Taijin erhebliche öffentliche Investitionen erwarten lässt.
In der Regel planen und bauen die Investoren komplette Quartiere mit einigen hundert Wohnungen. Die Projekte werden rücksichtslos in die bestehende Stadtstruktur gesetzt, denn man rechnet damit, dass das alte Umfeld – meist desolate Altbauviertel und Industrieareale – ohnehin verschwinden wird. Der rasante Wohnungsbau zieht kommerzielle Aktivitäten an, so dass sich in der Nähe der neuen Wohnquartiere spontane Geschäftsstraßen bilden, einschließlich riesiger Einkaufszentren und Möbelhäuser, die sich den Markt der kaufkräftigen Schichten sichern.
Im Osten der Kernstadt haben sich bereits dichte Projekt-Cluster gebildet, dabei verschmelzen die neuen Siedlungszellen aber nicht miteinander, sondern grenzen sich durch Mauern und Tore rigoros voneinander ab. Dies ist in Peking kein neues Phänomen: Auch die historischen Quartiere waren durch Mauern und Tore gesichert – und ebenso die sozialistischen Kollektive, wo in einer abgeschlossenen Stadtzelle gewohnt, gearbeitet und das Notwendige gekauft wird. So wundert es nicht, dass auch der neue Investoren-Städtebau die Stadt eher als eine Addition semi-autonomer Siedlungszellen versteht und weniger als ein durchgängiges System von öffentlichen Straßen und Räumen wie etwa in der europäischen Stadt. Das Konzept der introvertierten und in sich geschlossenen Siedlungszellen setzt aber nicht nur eine lange Tradition fort, sondern bietet den Investoren auch handfeste Vorteile, um die riesigen Baumassen schnell und einfach zu ordnen.
Da es für die Gesamtstadt nur eine relativ offene Rahmenplanung gibt und der spekulative Bodenmarkt kaum zu steuern ist, erfüllen die Investoren eine wichtige Funktion: sie ersetzen die alten Quartiere, die im metropolitanen Umbruch untergehen, und sie entwickeln gleichzeitig neue Wohnungs- und Städtebau-Typologien, nach denen sich die Gesellschaft entmischt und sortiert. Ob die neuen gated communities ein städtebauliches Erbe sind oder ein neues Phänomen, das die chinesische Stadt zu spalten beginnt, wird in der öffentlichen Diskussion noch kaum vertieft. Eben erst aus der sozialistischen Uniformität entlassen, erscheint es den Menschen selbstverständlich, dass jeder, der sich dies leisten kann, eine neue Wohnung sucht. Nicht nur die Einkommensschichten, auch die Generationen rücken auseinander, weil vor allem junge Familien in die Neubauten ziehen, während Eltern und Großeltern in den vertrauten Alt-Quartieren verbleiben. Die Stadtpolitik greift kaum in den Segregationsprozess ein, allenfalls wird den Bewohnern der abgerissenen Quartiere eine Hilfestellung bei der Beschaffung einer neuen Wohnung gewährt.
Natürlich ist der Investoren-Wohnungsbau profitorientiert und bringt oft eine dekorative Kulissen-Architektur hervor, dennoch bieten die »künstlichen Quartiere« eine Überschaubarkeit und Identifikation, die von den aufstrebenden Schichten offensichtlich angenommen wird. Noch ist es offen, wie weit die neuen Siedlungszellen undurchlässig bleiben oder auch der Öffentlichkeit zugänglich sind. Mit Mauern und bewachten Toren haben die Investoren zwar Tatsachen geschaffen, dennoch hat es die Stadtverwaltung in der Hand, dies durch eindeutige städtebauliche Regeln zu steuern, damit die Stadt nicht in isolierte Siedlungszellen zerfällt.
Die soziale Grundversorgung – vor allem Schulen und Krankenhäuser – obliegt im kommunistischen China natürlich immer noch dem Staat, auch wenn es hier und da schon private Kindergärten gibt. Natürlich werden die privilegierten Schichten versuchen, sich von der öffentlichen Versorgung abzukoppeln, sobald es das Einkommen erlaubt. Gibt der Staat diesem Druck nach, fällt ein weiterer Grundstein der sozialistischen Gesellschaft; der Herausbildung exklusiver Luxus-Ghettos, die mit privaten Kindergärten, Schulen und Freizeiteinrichtungen ausgestattet sind, steht nichts mehr im Wege.
Von der Planung bis zum Verkauf der neuen Quartiere dauert es selten länger als ein Jahr. Ein erster Bauabschnitt dient in der Regel als Werbung, die nachfolgenden Teilprojekte werden oft schon vor Baubeginn verkauft. In anderen Fällen muss der developer mindestens den Rohbau erstellen, bevor er mit dem Verkauf beginnen darf. Wo immer möglich, werden kommerzielle Nutzungen in das Projekt integriert, um die Rendite zu steigern. In zentraler Lage sind dies große Kaufhäuser und Bürotürme, auch die Sockelzone der Wohngebäude wird oft für Läden reserviert.
Gärten und Parks sind in der 13-Millionen-Megastadt ein Luxus, deshalb spielt das »Grün« im neuen Wohnungsbau eine wichtige Rolle. Dekorative Frei- und Grünflächen sind besonders verkaufsfördernd, wie die blumigen Quartiersnamen zeigen, in denen das Wort garden nicht fehlen darf. So gibt es »Himmelsgärten« und »Perlenparadiese«, auch Glück bringende Feng-Shui-Skulpturen finden im Freiraum ihren Platz. Es wird aber abzuwarten sein, ob die arrivierten Bewohner der Neubau-Quartiere ihre Freiflächen ebenso intensiv nutzen wie früher die Gassen und Höfe der alten Stadt, oder ob sie ihre Freizeit lieber in den neuen Einkaufszentren, Themenparks oder bei McDonald´s verbringen.
Zum sozialen Aufstieg gehört auch ein Auto, deshalb bietet der Investoren-Wohnungsbau auch zunehmend Stellplätze und Tiefgaragen an. Dies ist in Peking relativ neu, noch vor wenigen Jahren konnte sich niemand eine so rasche private Motorisierung vorstellen. Der zunehmende Autobesitz verändert natürlich auch die Gestaltung der Quartiere, weil immer mehr Fläche für Zufahrtsstraßen und Stellplätze reserviert werden muss.
Das kommerzielle Wohnungsangebot reicht vom dreißiggeschossigen Wohnturm über mehrgeschossige Zeilen bis zur Villa im »viktorianischen Stil«, wobei freistehende Familienhäuser aber nur an der äußeren Peripherie oder im Umland zu finden sind. Wie unterschiedlich die Bauformen auch immer sind, gemeinsam ist den meisten Projekten das städtebauliche Grundkonzept: eine introvertierte, von einer Nord-Süd-Achse durchzogene Siedlungszelle, die möglichst viele südorientierte Wohnungen enthält. Die Ausrichtung nach Süden ist fast obligatorisch, weil jede Abweichung mit Preisabschlägen verbunden ist. Diese uralte Bautradition, die in ganz Ost- und Mittelasien zu finden ist, folgt einer einfachen Logik: die tief stehende Sonne bietet eine natürliche Heizung im kalten Winter und im heißen Sommer kann die hoch stehende Sonne – etwa durch ein überstehendes Dach – relativ einfach kontrolliert werden. Ebenso werden die Ost- und Westfassaden, die der Sonne besonders stark ausgesetzt sind, minimiert. Diese und andere Traditionen wurden in China über Jahrtausende zu einer verfeinerten Feng-Shui-Lehre transzendiert, die gelegentlich einen fast religiösen Charakter annimmt.
Introvertierte Siedlungszellen und Südorientierung – dies sind offensichtlich die einzigen traditionellen Elemente, die auch im spekulativen Investoren-Städtebau, der sich natürlich am Markt und weniger an den Traditionen orientiert, noch zu finden sind. Deshalb ist der geschlossene »europäische Block« noch kaum präsent, auch wenn es hier und da Versuche gibt, diesen in den chinesischen Städtebau einzuführen. Allerdings gehen im neuen Wohnungsbau die Vorteile der Südorientierung – das heißt die Wärmegewinnung im Winter und die einfache Beschattung im Sommer – meist verloren, weil die Fassade eher nach dekorativen und weniger nach bauklimatischen Gesichtpunkten entworfen wird. Mit einer fortschreitenden Verwestlichung des Lebensstils können sich natürlich auch die Wohnprioritäten ändern und zu einer zunehmenden Akzeptanz von Ost-West-orientierten Wohnungen führen. Die Morgensonne am Frühstückstisch, die Abendsonne am Feierabend ist eine Wohnqualität, die in China aber eine bauklimatisch gute Wohnarchitektur voraussetzt, da sonst eine künstliche Klimatisierung unvermeidlich ist.
Eine Wohnung mit etwa hundert Quadratmetern in guter Lage kostet etwa 60.000 Euro, dies klingt günstig, ist aber für die Käufer, die im Durchschnitt kaum mehr als 600 Euro im Monat verdienen, nicht billig. Die langjährige Verschuldung ist also signifikant und setzt eine stabile Beschäftigung auch in Zukunft voraus. Natürlich haben auch der Komfort, die Sicherheit und die aufwändige Freiraumgestaltung ihren Preis, was die Nebenkosten in die Höhe treibt.
Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 80 und 150 Quadratmetern, wobei eine Hundert-Quadratmeter-Wohnung fast schon als bescheiden gilt. Dies zeigt deutlich die soziale Spaltung der Metropole, in der sich immer noch Millionen Familien mit einem Raum begnügen müssen. Die Wohnungen sind modern und funktional, eine besondere chinesische Charakteristik ist nicht zu erkennen, auch wenn gelegentlich eine Buddha-Statue das Wohnzimmer ziert. Dies zeigt aber nicht unbedingt eine schwindende kulturelle Identität, sondern vielmehr die aktuellen Wohnwünsche der Käufer, die – nach vielen Jahren uniformer, beengter oder desolater Wohnverhältnisse – nun möglichst modern und nach internationalem Standard wohnen wollen. Die Wohnungen werden zentral beheizt, die Klimageräte für den heißen Sommer müssen vom Käufer installiert werden. Energie ist in China immer noch billig, deshalb spielen energetische Aspekte im Planen und Bauen noch keine wichtige Rolle, wie etwa die schlechte Isolierung von Wänden und Fenstern sowie die mangelhafte Bauausführung zeigen. Dies wird sich aber mit wachsender Erfahrung und vor allem mit steigenden Energiepreisen sicher ändern, weil der Unterhalt schlecht isolierter Gebäude zu kostspielig wird. Dies gilt auch für die mangelhafte Bauausführung, der Putz blättert oft schon an Neubauten ab.
Trotz der schrillen Werbung, die man überall auf der Wohnungsmesse sieht, halten sich die gestalterischen Exzesse in Grenzen. Die verkitschte Postmoderne, die man in manchen anderen Städten sieht, ist in Peking kaum mehr präsent – offensichtlich hat man hier schon eine gewisse Routine im Umgang mit modernen Bauformen und großen Baumassen. Die Projekt-Generationen lösen sich in schneller Folge ab, wobei es innerhalb weniger Jahre deutliche Qualitätssprünge gibt. Die rasche Entwicklung des Bausektors relativiert jede Kritik, die man am aktuellen Bauen üben kann. Eine Folge ist, dass die Projekte rasch altern und aus der Mode kommen, so dass es bei einigen älteren Projekten auch schon Vermarktungsprobleme gibt.
Die Investoren-Projekte und gated communities, die derzeit zu Hunderten in Peking entstehen, sind denen in kapitalistischen Ländern durchaus vergleichbar. Andererseits wuchern am Stadtrand noch keine ärmlichen Spontansiedlungen wie in anderen Südmetropolen. Dies könnte sich in Zukunft aber ändern, wenn der Staat den Wohnungsbau völlig dem kommerziellen Sektor überlässt. Dann wird auch die Wohnungsnot der armen Schichten steigen und über kurz oder lang zu einer ähnlichen Polarisierung von Luxus-Quartieren und Armuts-Ghettos führen, die charakteristisch für die meisten Länder im Süden ist. E. R.