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Erst arbeiten, dann wohnen

Zürich: Büro- wird zu Wohnraum
Erst arbeiten, dann wohnen

Da der Immobiliensektor in der Schweiz extrem hochpreisig ist, blieb ein regelrechter »Loftboom«, wie ihn Deutschland zu verzeichnen hat, aus. Unter den wenigen Beispielen für Loftwohnungen findet sich der Umbau eines Bürogebäudes aus den fünfziger Jahren in Zürich. Erdgeschoss und erstes Obergeschoss dienen als Gewerbe- und Bürobereich, in den Stockwerken darüber sind zwischen zwei Lichthöfen offene und großzügige Wohnungen zum Teil mit Dachgarten entstanden. As the real estate sector in Switzerland is extremely highly priced, a loft boom, as to be observed in Germany, has not taken place. Among the few examples of loft apartments is the conversion of an office building of the 1950s in Zürich. Ground and first floors provide commercial and office accommodation; in the stories above, between two patios, open and spacious apartments with roof gardens have been provided.

Text: Hubertus Adam

Fotos: Francisco Carroscosa
Vor wenigen Jahren lancierte die Stadt Zürich das Programm »10 000 Wohnungen in zehn Jahren«. Mit öffentlichen Anreizen, etwa durch die Bereitstellung kommunaler Reserveflächen in Erbpacht, sollte der Bau von Wohnungen forciert werden. Dabei ging und geht es nicht um die Planung eines neuen Stadtteils, sondern um Arrondierung und Verdichtung. Zunächst schien das Programm die überhitzte Lage auf dem Zürcher Wohnungsmarkt etwas zu entspannen, doch inzwischen ist der neu geschaffene Wohnraum längst absorbiert. Im Juni dieses Jahres standen in Zürich, einer Stadt mit 350 000 Einwohnern, gerade einmal 123 Wohnungen leer; erst ein Leerstand von mindestens einem Prozent des Gesamtbestands aber würde einen sinnvoll funktionierenden, auch Wechsel ermöglichenden, Wohnungsmarkt garantieren. Grund für die weiterhin angespannte Situation ist der gestiegene Pro-Kopf-Bedarf an Wohnraum, der sich schweizweit in den letzten Jahren von 25 auf 50 Quadratmeter verdoppelt hat. Und Zürich ist in weiten Teilen geprägt durch genossenschaftliche Kleinwohnungen der dreiziger bis siebziger Jahre, die einst für Familien mit mehreren Kindern konzipiert waren, heute indes oft von kinderlosen Paaren oder Singles bewohnt werden.
Die Tatsache, dass in Zürich und Umgebung zugleich ein Überangebot an Büroflächen besteht, macht für Bauträger und Investoren eine Umwidmung von Büro- oder Gewerbeflächen in Wohnflächen attraktiv. Anders als in Deutschland liegen Wohnungsmieten außerdem über den Mieten für Büroräumlichkeiten – dies hat vor allem mit dem Ausbaustandard zu tun. Exklusive Einbauküchen mit Geschirrspüler, vielfach auch Waschmaschine und Trockner zählen zum Standard, tragen aber natürlich auch das Ihre dazu bei, dass sich die Mieten auf hohem Niveau eingependelt haben. Und vermieten kann man in Zürich zu überhöhtem Preis nahezu alles. Im Stadtkreis 5, dem Industriequartier, das als besonders »trendig« gilt – weil die Stätten einstiger körperlicher Arbeit auf die Laptop-Generation eine magische Anziehungskraft ausüben – ist beispielsweise »Loftwohnen« angesagt. Doch eigentlich hat das immer weniger mit industrieller Vergangenheit zu tun als mit einem nobilitierenden Label: offene Grundrisse, Großzügigkeit, Flexibilität und hohe Preise. Nasszelle und Küche stehen dann gerne einmal mitten im Raum, weil das chic ist – oder weil es die Gebäudetiefe nicht anders zuließ. Intelligente Lösungen finden sich selten.
Rollentausch Das Projekt, das Barbara Holzer und Tristan Kobler an der Zürcher Eichstraße realisiert haben, ist auf erfrischende Weise anders. Das mag zunächst einmal daran liegen, dass die Eichstraße nicht im angesagten Kreis 5 liegt, sondern in Kreis 3 – einem Quartier, das sich noch in Bewegung befindet, in dem die Spielräume noch nicht ausgereizt sind. Die Liegenschaft, der 1956 errichtete einstige Verwaltungssitz der Warenhauskette Globus, erstreckt sich zwischen der verkehrsberuhigten Eichstrasse im Norden und der im Bogen geführten Gleistrasse der Sihltal-Zürich-Uetlibergbahn (SZU). Bahndepots und eine Großbäckerei bilden hier die unmittelbare Nachbarschaft. Etwas weiter entfernt: das ehemalige Areal der Brauerei Hürlimann, in das Max Dudler ein Hamam integriert, und die im Bau befindliche »Sihlcity« von Theo Hotz – ein Shopping-, Hotel- und Entertainment-Komplex auf dem Areal einer ehemaligen Papierfabrik. Die Attraktivität der Lage wird in Zukunft steigen.
Das Projekt Eichstraße ist aber auch deshalb anders, weil die Rollen anders verteilt waren als gewohnt. Hier traten einmal nicht die Investoren an ein Architekturbüro heran; hier suchten die Architekten – die sich unter dem Namen »d-case« mit einem Developer zusammengetan hatten – nach einem geeigneten Objekt, um Ideen für die Konversion von Büroflächen zu erproben. Die Turinova als Eigentümerin des Gebäudes, eine Immobilienfonds-Gesellschaft der Großbank UBS, zeigte sich erfreut über das Konzept, das dank des hohen Wohnanteils mehr und schnellere Einnahmen versprach. Architekten und Eigentümer einigten sich auf eine hybride Nutzung: im Erdgeschoss Gewerbeflächen, im 1. Obergeschoss Büros, im 2. und 3. sowie im Attikageschoss Wohnungen.
Der äußere Eindruck des eleganten Gebäudes, das im Jahr nach seiner Entstehung als »Guter Bau der Stadt Zürich« ausgezeichnet wurde, blieb weitgehend erhalten. Nur die wie Vitrinen wirkenden Rahmen mit jeweils drei französischen Fenstern, von Geschoss zu Geschoss versetzt, treten als neue Schicht vor die Fassade und wirken als Unterbrechungen der Fensterbänder. Bei Sonneneinfall verstärken rote Rolläden diesen Effekt – sie setzen farbige Akzente auf der grau-weiß-silbernen Gebäudehülle. Der größte bauliche Zugewinn konnte auf dem Atriumsniveau erzielt werden. Bestand die Baustruktur dort nur aus separaten Riegeln, so wurde sie auf der Nordseite zu einem durchgehenden Dachaufbau ergänzt.
Auch im Innenbereich intervenierten Holzer Kobler nur zurückhaltend. Die Glasbausteindecken der Innenhöfe zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss wurden durch Betondecken mit Lichtkuppeln ersetzt, so dass hier kleine Außengärten entstehen konnten.
Während die Geschäfts- und Büroflächen als große Einheiten vermietet werden, bestand die eigentliche Herausforderung für die Architekten darin, in die bestehende Gebäudestruktur der Obergeschosse sinnvoll geschnittene Wohnungen zu integrieren. Gleichzeitig mussten sie mit den zwei vorhandenen vertikalen Erschließungen auskommen; eine schematische Lösung war damit ausgeschlossen. Durch Brücken über die Treppenschächte sowie den Lichthof begleitende Korridore im östlichen Bauteil gelang es, sämtliche zwölf Wohnungen je Stockwerk an die Treppen- und Liftbereiche anzubinden. Die Mehrzahl der Wohnungen ist kompakt längsrechteckig zu den Fassaden orientiert, andere sind in die Tiefe gesteckt und erhalten im rückwärtigen Teil Licht durch die Höfe. Die räumlich spannungsreichsten haben eine Z-Form: Sie grenzen zweiseitig an den Lichthof und besitzen einen vorderen, zum Treppenhaus orientierten, und einen hinteren, an die Fassade stoßenden Raumbereich.
Großzügig wohnen Aufgrund der Gebäudetiefe und den damit verbundenen Belichtungsproblemen werden die Bedürfnisse von Bewohnern, die an einer herkömmlichen Zimmerstruktur interessiert sind, hier nicht befriedigt. Wessen Lebensstil aber ein Loft entgegenkommt, der stößt hier auf eines der überzeugendsten Beispiele in Zürich. Dazu trägt nicht zuletzt die Materialisierung und Ausstattung bei. Das Stahlbetontragwerk blieb erhalten, dazu gesellen sich nur die nötigsten Wände. Alles ist verputzt, weiß gestrichen; Bäder und WCs wurden mit satinierten Schiebe-Glastüren abgetrennt. An die Stelle früherer Deckenheizungen sind Radiatoren vor den Fenstern und Bodenkonvektoren vor den französischen Fenstern getreten. Ungewöhnlich zeigen sich nicht zuletzt die parzellierten Mietergärten auf den Querriegeln über dem Attikageschoss. Insgesamt zehn Gärten – weitere fünf sind den Wohnungen im Attikabereich zugeordnet – können von den Bewohnern separat hinzugemietet werden. Wer die Bürolofts in der Eichstraße bezieht, lebt idealerweise alleine oder mit Partner – Gäste, die ein eigenes Zimmer beanspruchten, sollten nicht zu den permanenten Besuchern gehören. Holzer Kobler haben großzügige Wohnstrukturen geschaffen, die durch Überfrachtung mit Mobiliar leiden würden. Und sie haben, an die Treppenhäuser durch Entfernung voriger weiterer Treppenläufe anschließend, Lichtschächte integriert, die durch eine Plastik aus abgehängten Leuchtstoffröhren akzentuiert werden. Trotz Zurückhaltung bei den Interventionen haben auch diese Wohnungen ihren Preis: 2320 Franken zahlt man monatlich für eine Wohnung von 89 Quadratmetern, 2950 Franken für eine mit 120 Quadratmetern und 5580 Franken für die Attikawohnung mit 193 Quadratmetern und Terrasse. H. A.
Bauherr: Turinova AG c/o USB Fund Management (Switzerland) AG, Basel Architekten: Holzer Kobler Architekturen, Zürich Projektleitung: Jeppe Kleinheinz Mitarbeiter: Stephan Kiener, Volker Mau Tragwerksplanung: Ingenieurbüro Jeske, Zürich; Baseler & Hoffmann Ingenieure & Partner, Zürich Haustechnik: Gallusser + Partner, St. Gallen Lichtplanung: IBG B. Graf AG, St. Gallen Bauphysik : BAKUS Bauphysik & Akkustik GmbH, Zürich Freiraumplanung : Schweingruber Zulauf Landschaftsarchitekten BSLA, Zürich Bauzeit: August 2004 bis April 2005 Bausumme : 6 Mio CHF Bruttogeschossfläche: 9800 m2 Umbauter Raum: 33 400 m³
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