Recht

Energiepass – Haftung

Obwohl der geplante Energiepass, wie vom Gesetzgeber gefordert, eigentlich nur der Information dienen soll, können sich, juristisch betrachtet, haftungsrechtliche Probleme für den Architekten und Ingenieur als dessen Aussteller ergeben. Athough as required by legislation the planned energy certificate is actually only of an informative nature, from a legal point of view there could evolve for certifying architects and engi- neers problems of personal liability.

Das Energieeinspargesetz, dessen Änderung Bundestag und Bundesrat verabschiedet haben, bestimmt in seinem § 5a lediglich Rahmenbedingungen, die bei der Umsetzung in der neuen Energieeinsparverordnung zu beachten sind, wie beispielsweise die Einführung von Energieausweisen [1]. Auf Initiative des Bundesrates wurde in § 5a der Satz 3 »Die Energieausweise dienen lediglich der Information« eingefügt. Er soll klarstellen, dass diesen also keine weitere rechtliche Bedeutung zukommen soll. Wer hieraus nun allerdings den Schluss zieht, dass der Energiepass in Zukunft rechtlich unbedeutend ist, täuscht sich gewaltig. Sowohl bei Ausstellung des Ausweises als auch bei Verkauf eines Gebäudes kann es zu einer Haftung des Ausstellers kommen. Denn mit Satz 3 des § 5a EnEG regelt der Gesetzgeber nur die Bedeutung der Rechtsbeziehungen zwischen Staat und Bürger. Lediglich das Nichtausstellen des Energiepasses stellt eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 8 des EnEG dar. Wird ein Energiepass ausgestellt, hat der Bürger seine Pflichten gegenüber dem Staat erfüllt. Ob der Ausweis falsch ist oder sonstige Mängel aufweist, ist in dieser Rechtsbeziehung zunächst unerheblich. Anders verhält es sich bei Verträgen zwischen Privatpersonen.

Die Rechtsbeziehung zwischen Bauherr und Aussteller Wird ein Fachkundiger mit der Erstellung eines Energiepasses beauftragt, hat er die vertraglich übernommenen Leistungen, die sinnvoller Weise noch durch das neue Energieeinspargesetz definiert werden sollten, zu übernehmen. Zu welchem Zeitpunkt, in welcher Form und nach welchen Vorgaben ein solcher Ausweis ausgestellt werden muss, ist noch nicht abschließend geklärt. Fest steht aber, dass am Ende des Vertrages ein gewisses Arbeitsergebnis, nämlich der Energiepass, geschuldet ist. Dieses Vertragsverhältnis wird als Werkvertrag zu bewerten sein [2]. Das bedeutet, dass der Energieplaner zunächst nicht nur die korrekte Vornahme von Diensthandlungen schuldet, sondern auch das Erstellen eines inhaltlich richtigen Energiepasses, wie es die künftigen Vorschriften der EnEV fordern werden.
Haftung des Ausstellers bei fehlerhaftem Energiepass Wenn der Energiepass inhaltlich falsch ist oder entgegen den EnEV-Vorgaben erstellt wurde, liegt zunächst ein mangelhaftes Werk vor. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die energetischen Werte falsch berechnet oder falsche Annahmen diesbezüglich getroffen wurden. Der Aussteller haftet gegenüber seinem Vertragspartner – soweit dieser den Mangel überhaupt erkennt – nach den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften der §§ 633 ff BGB. Aus § 634 Nr. 1 BGB folgt zunächst grundsätzlich die Verpflichtung des Ausstellers, ein mangelfreies Werk durch Nacherfüllung zu erstellen. Verweigert das der Aussteller oder kommt er einer Aufforderung des Bauherrn hierzu nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach, kann dieser den Energiepass durch einen Dritten ausstellen lassen und von seinem Vertragspartner eine Kostenerstattung verlangen (§§ 634 Nr. 2, 637 BGB).
Fraglich ist, ob darüber hinaus noch weitergehende Schadenser-satzansprüche des Bauherrn in Betracht kommen. Ein solcher Haftungstatbestand könnte dann gegeben sein, wenn der Bauherr das Gebäude verkauft hat und der Käufer anschließend Mängelgewährleistungsrechte mit der Begründung geltend macht, die unrichtigen Werte des Energiepasses seien bei der Gebäudebeschreibung mit herangezogen worden.
Der fehlerhafte oder falsche Energiepass als Sachmangel des Gebäudes Kommt zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie ein Kaufvertrag zustande, ohne dass über die energetischen Werte des Objektes beziehungsweise die Angaben im Energiepass gesprochen wurde, wäre eine Haftung des Verkäufers nur dann möglich, wenn die fehlerhaften Angaben des Energiepasses einen Sachmangel des Gebäudes begründen würden. Dies dürfte aber grundsätzlich abzulehnen sein, da die Angaben des Energiepasses in einem solchen Fall keine Beschaffenheitsvereinbarungen im Sinne des § 434 BGB darstellen [3]. Lediglich dann, wenn das Gebäude aufgrund der tatsächlichen energetischen Werte nicht mehr zu der vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Nutzung geeignet ist, kann ein Sachmangel des Objektes vorliegen. In der Praxis dürften diese Fälle aber eine untergeordnete Rolle spielen, da besonders bei gebrauchten Immobilien regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss in den notariellen Verträgen vereinbart wird.
Anders verhält es sich, wenn der Verkäufer oder ein Makler eine Wohnung oder ein Gebäude explizit mit den Angaben des Energiepasses beworben hat. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Angaben des Energiepasses eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Wurden diese Angaben falsch berechnet, wird der Käufer Minderung des Kaufpreises oder Rückabwicklung des Kaufes sowie Schadensersatz verlangen können. Der Eigentümer und Verkäufer wird in diesem Fall selbstverständlich versuchen, seinen Schaden, der unter Umständen auch im Mehrenergieverbrauch oder in Nachrüstungsmehrkosten bestehen kann, beim Aussteller des Ausweises ersetzt zu bekommen. Dieser haftet selbstverständlich dafür, dass der Ausweis korrekt beziehungsweise nach den gültigen Vorschriften erstellt ist und die dort angegebenen Werte richtig ermittelt wurden. Da diese allerdings meist auf Schätzungen und Erfahrungswerten beruhen, scheidet eine Haftung des Ausstellers für die Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und somit für einen etwaigen Mehrenergieverbrauch des Gebäudes aus [4].
Liegen allerdings Fehler bei der Ermittlung dieser Werte vor, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer den Aussteller auf Regress in Anspruch nehmen kann. Hierfür müsste dieser zunächst beweisen, dass die falschen Angaben im Energiepass ursächlich für seinen Schaden gewesen sind. Ob der Aussteller dann für den weitergehenden Schaden aufkommen muss, ist letztlich wieder eine Frage der vertraglichen Vereinbarungen. Ist zwischen Bauherrn und Aussteller hierzu nichts explizit vereinbart worden, muss der Vertrag ausgelegt und das ermittelt werden, wovon die Parteien bei Vertragsabschluss ausgegangen sind. Hierbei könnte dann auch die oben genannte Regelung des § 5a Satz 3 EnEG herangezogen werden, die gegen eine weitere Haftung des Ausstellers spricht.
Da aber diese Vorschrift unmittelbar nur das Verhältnis zwischen Bürger und Staat betrifft, besteht für den Aussteller dennoch ein nicht zu unterschätzendes Haftungsrisiko. Außerdem wäre dann auch zu prüfen, ob eine gesamtschuldnerische Haftung des Aus-stellers mit denjenigen Planern in Betracht kommt, auf deren Arbeitsergebnisse er die Berechnungen angefertigt hatte. Läge die Fehlerursache nämlich in diesen Plänen, hätte der Aussteller lediglich die Pflicht zur Überprüfung dieser Pläne verletzt. Wie umfangreich diese ist, ist letztlich eine Frage des Einzelfalles.
Gleiches gilt für die Veräußerung neuer Immobilien durch einen Bauträger: Wirbt hier der Bauträger mit einer bestimmten Energieeffizienzklasse oder sonstigen Angaben des Energiepasses, stellen diese Beschaffenheitsvereinbarungen dar. Da zwischen Bauträger und Eigentümer Werkvertragsrecht gilt, beträgt die Gewährleistungszeit fünf Jahre, in denen der Bauträger den Mangel nachbessern und beseitigen muss. Ein Rückgriff des Bauträgers auf den
beauftragten Aussteller kommt auch hier nur in Betracht, wenn diesem die Verwendung seines Arbeitsergebnisses bei Vertragsschluss bekannt war und somit vertraglich vereinbart worden ist. Dann könnte der Bauträger diejenigen Kosten verlangen, die für die Aufrüstung des Gebäudes auf den Standard nach EnEV entstehen – soweit diese keine »Sowiesokosten« sind. Schließlich schuldet der Bauträger ohnehin die richtige Erstellung des Objektes nach den Vorschriften der EnEV, die wenig Spielraum lassen. Alternativ könnte auch hier an einen Ersatz der Verbrauchsmehrkosten gedacht werden. Allerdings liegt die Beweislast für das Nichterreichen der Werte beim Bauherrn/Bauträger. Dies dürfte ihm nicht immer leicht fallen.
Zudem könnte noch ein Direktanspruch des Eigentümers gegenüber dem Aussteller auf Schadensersatz bestehen. Dies wäre immer dann der Fall, wenn eine Schutzwirkung des Vertrages zwischen Bauträger und Aussteller auf Erstellung des Energiepasses zugunsten des Erwerbers möglich wäre. Hieran dürften aber nicht zuletzt auch im Hinblick auf § 5a S. 3 EnEG und den damit verbundenen Erklärungsgehalt des Energiepasses erhebliche Zweifel bestehen.
Fazit Aussteller von Energiepässen sollten darauf achten, dass sie die Grundlagen, nach denen der Ausweis zu erstellen ist, in ihrem Vertrag explizit angeben und somit zur Vertragsgrundlage machen – etwa dadurch, dass das verwendete Berechnungsprogramm mit Typ und einschlägigen DIN-Normen im Vertrag angegeben wird. Darüber hinaus sollte insbesondere klargestellt werden, dass der Energiepass nach dem Planmaterial des Auftraggebers erstellt wird, das nicht weiter überprüft wird. Hervorzuheben ist dann auch, dass die Angaben im Energiepass unverbindliche Einstufungen sind, bei denen im Einzelfall Abweichungen auftreten können. Wird dies beachtet, ist von einem begrenzten Haftungsrisiko auszugehen. Letztlich wird es aber Sache der Rechtsprechung sein, den Haftungsumfang genau zu bestimmen. Abschließend sei aber angemerkt, dass Ingenieure und Architekten über ihre Berufshaftplichtversicherungen auch für diese Tätigkeiten versichert werden. K. M.
[1] siehe Teil 1 der Reihe »Der Energiepass« in db 08/2005 [2] vgl. z. B. Palandt, Kommentar zum BGB, 64. Auflage, 2005, Einführung von § 631 Rdnr. 8 [3] vgl. Palandt, Kommentar zum BGB, § 434 Rdnr. 60 ff. und Urteil des OLG Hamm NJW-RR 00,1184 [4] Deswegen sollte im Vertrag immer betont werden, nach welcher Methode die Schätzung vorgenommen wird.