Büros zu (Mini-)Wohnungen

Ältere Büroimmobilien sind schwer zu vermieten. Energiestandards, Komfortanforderungen, technische Ausstattung und Arbeitsplatzstruktur haben sich in den letzten Jahren gewandelt, und die Bürogebäude, die in Deutschland zu einem Großteil aus den Jahren 1950-80 stammen, sind dem oft nur mit hohem Aufwand anzupassen. Für die Besitzer rechnen sich Abriss und Neubau eher – wenn man Faktoren wie graue Energie und gewachsenes Stadtbild einmal ausblendet. Gleichzeitig stehen diese Immobilien oft in bester Innenstadtlage – genau da, wo viele gerne wohnen würden, es sich aber nicht leisten können. Warum also nicht unvermietbare Büroflächen in Wohnungen umwandeln? Dann würde sich die Sanierung lohnen und die Nachbarschaft würde wieder belebt. Diese Fragestellung untersuchten Andreas Hild und Faraneh Farnoudi vom Büro Hild und K von 2017-19 im Auftrag des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) im Rahmen der »Zukunftsinitiative Bau«. Das Ergebnis ist nun erschienen und als Download verfügbar.

Nach der Analyse typologisch ganz unterschiedlicher Bürobauten stellten Hild und Farnoudi fest, dass die meisten davon Raster zwischen 1,2 und 1,5 m aufweisen und der Knackpunkt bei der Umwandlung in eine Wohnung Versorgungsschächte und Badgrößen sind. Davon ausgehend entwickelten sie drei Schacht- und 12 verschiedene effiziente Badvarianten: herkömmliche sowie großzügigere, altengerechte in den Standards »ready« und »ready plus«. Diese kombinieren sie mit den 17 identifizierten Rastertypen und wenden diesen Katalog auf einige der untersuchten Bürobauten an. Überraschendes Ergebnis: Selbst expressive Formen sind nicht schlechter nutzbar als geradlinige – vorausgesetzt, das Gebäude ist nicht zu tief und bietet genug Tageslicht. Insgesamt ist die Flächenausnutzung aber nur mäßig effizient.

Die Studie wurde zu einem Zeitpunkt beauftragt, als das Thema Mikrowohnen als mögliche Lösung für das städtische Wohnungsproblem heiß diskutiert wurde. Gleichzeitig wollte man sich auch mit kleinen Wohnungen für die zunehmend ältere Bevölkerung befassen. Wenig überraschend ist aber die Erkenntnis, dass neben der reinen Machbarkeit viele individuelle Aspekte bedacht werden müssen. Dankenswerterweise bieten daher die Verfasser auch Lösungen über drei Achsen z. B. für drei Personen an. Zwei realisierte und ein geplantes Beispiel illustrieren darüber hinaus: Es geht, aber es ist nicht einfach. ~dr

www.baufachinformation.de,
Suchwort »Typenkatalog«

Gebäude Kurfürstenstraße 72, Berlin, von Hans-Joachim Pysall und Eike Rollenhagen, Baujahr ca. 1970
Zeichnung: F. Farnoudi; TUM, Lehrstuhl für Entwerfen, Umbau und Denkmalpflege, Prof. A. Hild

Gebäude Valentinskamp 70, Hamburg, von HPP Hentrich, Petschnigg & Partner, Baujahr 1961–63, denkmalgeschützt, saniert 2011
Zeichnung: F. Farnoudi; TUM, Lehrstuhl für Entwerfen, Umbau und Denkmalpflege, Prof. A. Hild

Gebäude Messeplatz 1, Köln, von HPP Hentrich, Petschnigg & Partner, Baujahr 1964, denkmalgeschützt
Zeichnung: F. Farnoudi; TUM, Lehrstuhl für Entwerfen, Umbau und Denkmalpflege, Prof. A. Hild