Wie kam es zu dem ungewöhnlichen Programm Stadtumbau Ost? Die ostdeutschen Wohnungsunternehmen hatten Ende der 90er Jahre mit drei Problemen zu kämpfen: einmal mit den Altschulden. Während der Zeit der DDR wurden die kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen mit fiktiven Krediten belastet, die der Staat in großem Umfang aufgenommen hatte und die nicht als Staatsschulden erkennbar sein sollten. Bis zur Wiedervereinigung ohne praktische Bedeutung, wurden sie 1990 auf abenteuerliche Weise in die Deutsche Kreditbank überführt. Aus den fiktiven waren echte Kredite geworden, von den Wohnungsunternehmen zwar nicht anerkannt, vom Bund aber auch nicht übernommen.
Zum zweiten: die Neuschulden. 1990 waren große Teile des Wohnungsbestands sanierungsbedürftig und die Unternehmen mussten erhebliche Mittel in Instandhaltung und Modernisierung investieren – und dafür neue Kredite zu damals sehr hohen Zinsen aufnehmen.
Ein drittes Problem waren die Wohnungsleerstände. Viele ostdeutsche Städte erlebten nach 1990 den Zusammenbruch ihrer wirtschaftlichen Basis. Die Folgen waren Abwanderung in den Westen, rückläufige Bevölkerungszahlen und wachsender Wohnungsleerstand. Diese Faktoren stürzten viele ostdeutsche Wohnungsunternehmen Ende der 90er Jahre in eine Krise. Folgerichtig mehrten sich die Forderungen nach der Streichung von Altschulden.
Die Bundesregierung reagierte auf die Probleme im Jahr 2000 mit der Einsetzung einer Expertenkommission »Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern«, die vom ehemaligen Leipziger Oberbürgermeister Hinrich Lehmann-Grube geleitet wurde. Der im selben Jahr veröffentlichte Kommissionsbericht brachte unerwartete Ergebnisse: Es stellte sich heraus, dass zwar auch die kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen mit Leerständen zu kämpfen hatten, sehr viel höher lagen aber die Leerstandsquoten bei den privaten Vermietern. Diese Erkenntnis führte zu einer hitzigen öffentlichen Debatte, die v. a. von zwei Prämissen bestimmt war: Auf der einen Seite gingen viele Experten und Politiker davon aus, dass die Schrumpfung der ostdeutschen Städte unumkehrbar sei. Auf der anderen Seite forderten viele Politiker eine Stärkung der privaten Vermieter, notfalls auch zu Lasten der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen.
Von diesen Prämissen war auch das Programm Stadtumbau Ost bestimmt, das 2001 von der Bundesregierung beschlossen wurde. Es gewährte den Unternehmen zwar eine Streichung ihrer Altschulden, allerdings gekoppelt an den Wohnungsabriss. Dieser wurde dann mit Pauschalen von bis zu 70 Euro/m² Wohnfläche gefördert. Die Berliner Zeitung beschrieb die Logik des Programms durchaus treffend mit der Schlagzeile »Selbstmord auf Staatskosten«. Die Anreize verfehlten ihre Wirkung nicht. Schon bald nach dem Start des Programms am 1. Januar 2002 rollte in vielen ostdeutschen Städten eine gewaltige Abrisswelle an. Bis 2016 wurden für rund 3,5 Mrd. Euro ungefähr 350 000 Wohnungen beseitigt.
Erfolg durch Behutsamkeit
Die konkreten Abrissstrategien sahen von Ort zu Ort durchaus unterschiedlich aus. Einzelne Städte, wie Rostock, Greifswald, Jena, Wernigerode oder Neuruppin setzten auf einen behutsamen Stadtumbau, der eine Stärkung aller Quartiere zum Ziel hatte (s. auch db 4/2020, S. 14). Hier wurden punktuelle Abrisse mit Investitionen in die Aufwertung der betroffenen Quartiere verknüpft. Im Greifswalder Ostseeviertel z. B. wurde eine Mischung aus Grundrissänderungen, Aufzugseinbauten und Rückbau der obersten Geschosse umgesetzt. In diesen Fällen gelang eine Aufwertung der Quartiere.
In vielen anderen Städten jedoch stand die Realisierung möglichst hoher Abrisszahlen im Vordergrund. Hier wurden ganze Wohnblöcke ohne Rücksicht auf städtebauliche und soziale Folgen abgerissen und dabei oft auch alle Grundsätze der Behutsamen Stadterneuerung über Bord geworfen: Die betroffenen Mieter hatten dann keinerlei Mitsprachemöglichkeiten bei den Abrissentscheidungen, oft wurden sie nicht einmal über das ganze Ausmaß der Vorhaben informiert.
Schon bald stellte sich heraus, dass die Abrisse keineswegs eine Stabilisierung der betroffenen Stadtteile bewirkten. Im Gegenteil: Sie führten zu einer Stigmatisierung dieser Quartiere, mit katastrophalen sozialen Folgen. Viele Abrissgebiete entwickelten sich zu sozialen Brennpunkten, in denen nur noch die Ärmsten der Armen übrigblieben.
Mehrere Studien des Instituts für Raumbezogene Sozialforschung belegen etwa für Halle (Saale), dass die Abrisse die Spaltung der Stadt in soziale Brennpunkte und privilegierte Gebiete verschärft haben.
Erst um 2010 ebbte die Abrisswelle ab. Der Hauptgrund für diesen Umschwung lag in den mittlerweile deutlich gesunkenen Zinsen. Vielen Wohnungsunternehmen war es nun möglich, ihre Kredite auf günstigere Angebote umzustellen; die Zinsausgaben sanken drastisch. Die Unternehmen waren jetzt nicht mehr auf die Fördermittel des Programms Stadtumbau Ost angewiesen. Zudem stellte sich heraus, dass die Schrumpfung keineswegs unumkehrbar war. Im Gegenteil: Viele ostdeutsche Städte bewältigten den wirtschaftlichen Strukturwandel und erlebten deshalb ab 2010 wieder steigende Bevölkerungszahlen; die Abrisszahlen gingen seit ungefähr 2011 zurück und sanken schließlich nahezu auf null.
Neuer Bedarf
Heute ist der Wohnungsabriss in vielen ostdeutschen Städten kein Thema mehr. Im Gegenteil: Derzeit verzeichnen viele Städte einen Wohnungsmangel. Folgerichtig müssen nun erhebliche Fördergelder für den Wohnungsneubau bereitgestellt werden. Ein Beispiel ist Leipzig, das im Jahr 1988 etwa 545 000 Einwohner zählte. Innerhalb von zehn Jahren ging die Einwohnerzahl auf 437 000 zurück. Zwischen 2002 und 2016 wurden in Leipzig rund 11 000 Wohnungen abgerissen. Doch gleichzeitig erlebte die Stadt ein Bevölkerungswachstum, ausgehend von 490 000 (1999, nach Eingemeindungen) auf derzeit rund 590 000 Einwohner. Mittlerweile fehlen in Leipzig über 40 000 Wohnungen im preiswerten Segment.
Momentan ist in vielen Abrissgebieten des Stadtumbau-Ost-Programms ein regelrechter Bauboom im Gange. In einigen Fällen entstehen durchaus qualitätvolle Neubauten, wie z. B. die Kräutersiedlung in Dresden-Gorbitz, die von der Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaft Dresden realisiert wird (2017-20, IGC Ingenieurgemeinschaft Cossebaude, Dresden). Hier entsteht eine Anlage mit 184 Wohnungen, die sich gut in die vorhandene städtebauliche Struktur einfügt und attraktive Grundrisse bietet. Die landschaftlich reizvolle Hanglage und der Straßenbahnanschluss sorgen für eine hohe Nachfrage. Ein Gewinn sind auch der Komplex Panorama³ der Wohnungsgenossenschaft Einheit in Chemnitz (2017-18, O+M Architekten, Dresden), die Kulkwitzer See-Terrassen der Wohnungsgenossenschaft Lipsia in Leipzig (2014-15, Fuchshuber Architekten, Leipzig) und der Lipsia-Turm vom selben Gespann (im Bau).
Weniger gelungen sind viele Neubauten in Berlin-Marzahn. Die derzeitige konzeptionslose Neubautätigkeit nimmt keine Rücksicht auf städtebauliche Strukturen. Teilweise werden sogar Grünzüge verbaut, die für die Attraktivität Marzahns von großer Bedeutung sind.
Insgesamt aber ist die Hoffnungslosigkeit der Abrissphase vorbei. Zur Überwindung der Folgen wird jedoch noch viel Geld und Zeit nötig sein.
~Matthias Grünzig
Der Autor ist freier Journalist mit den Schwerpunkten Architektur, Stadtentwicklung und Denkmalpflege. Er lebt in Berlin.
Trockene Socken
